饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手房交(jiāo)易中(zhōng)介费(fèi)问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联(lián)合发布了(le)关于规范房(fáng)地产经纪服务的(de)意见。意见提及，近年(nián)来(lái)，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取(qǔ)过高费用(yòng)、未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪(jì)服务内容(róng)、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实(shí)行明码(mǎ)标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称(chēng)，随着城市(shì)发展，一二线城市二手房交易(yì)占比(bǐ)逐(zhú)渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房占市(shì)场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居(jū)间成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商(shāng)过渡(dù)到中介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城(chéng)规院住房政(zhèng)策研(yán)究中心首席研(yán)究(jiū)员李宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对居民(mín)来说(shuō)属(shǔ)于(yú)金额不(bù)低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易(yì)成(chéng)本较高、交易周期较长，具(jù)有非(fēi)常强的专业性，居民往往通过(guò)中介来完成(chéng)。但(dàn)很多(duō)中介利(lì)用(yòng)信息(xī)不对称等问题，将(jiāng)非(fēi)必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对居(jū)民(mín)造成额外(wài)的(de)负担(dān)，而且这些服务(wù)事(shì)项并未(wèi)明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于(yú)二手房市场交易过(guò)程(chéng)中存(cún)在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内(nèi)的相(xiāng)关市(shì)场交易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产(chǎn)市场(chǎng)管理和调控的(de)主(zhǔ)题。“当下，推进这项工(gōng)作的(de)意义更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业(yè)关注(zhù)最(zuì)多的(de)一(yī)个(gè)话(huà)题，便是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来(lái)相关部门(mén)主要(yào)监(jiān)管的重点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及(jí)中(zhōng)介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点城市，二(èr)手房屋交易过程中(zhōng)，部(bù)分价(jià)值不菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算，一(yī)套1000万(wàn)元的(de)房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务(wù)收费上，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)标准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年国(guó)家计委建(jiàn)设部下发的(de)《关于房地产中介服务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定(dìng)：房屋买卖(mài)代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目(mù)前北京(jīng)市执行的2014年更新(xīn)后的收(shōu)费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪(jì)服(fú)务，经交易各(gè)方协商同意，可在规(guī)定的(de)收费标(biāo)准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房(fáng)中介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服(fú)务等57个(gè)政府定价，房地(dì)产经纪服务收费多少(shǎo)由各(gè)中介机构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用过程(chéng)中，相关监管部门(mén)当前并未(wèi)明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进行明码标价(jià)即(jí)可。而(ér)房地产经纪服务机(jī)构在具(jù)体收取过程中，会结合房屋价值及(jí)工资(zī)标准，综合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大(dà)伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在(zài)此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)应当在经(jīng)营门(mén)店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道(dào)，公示服务项目(mù)、服(fú)务内容和收费标(biāo)准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机构(gòu)收费前(qián)应当向(xiàng)交易当事(shì)人(rén)出具收费(fèi)清单，列明收费(fèi)标准、收费(fèi)金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平均(jūn)水平的房(fáng)地产经(jīng)纪机构，住房和城(chéng)乡建设(shè)部门将会同市场监管等部门采取约谈(tán)等(děng)综合措施进行重点监管。市场监管部(bù)门会同有关部门依(yī)法查处不按规定(dìng)明码(mǎ)标(biāo)价、操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪服务收费等违反(fǎn)价格(gé)和反垄断(duàn)法律法(fǎ)规的行为。对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监管(guǎn)部门要依(yī)法(fǎ)依规(guī)纳入(rù)国家企(qǐ)业信(xìn)用信息(xī)公示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有(yǒu)望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文(wén)鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价(jià)，合理降低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和(hé)普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范(fàn)围内，加(jiā)上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不大小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于当前(qián)两部门提出的(de)意(yì)见仅为鼓励性质(zhì)，即(jí)只是纲领性文件而非规(guī)定，未(wèi)来如何具(jù)体(tǐ)认定(dìng)其中的细则，还需(xū)要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的(de)调整改善、规范化，有利于行业(yè)健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二(èr)手房很多房(fáng)源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对(duì)交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专业(yè)性(xìng)提出更高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本(běn)应(yīng)该由上下家各(gè)支付一半(bàn)的(de)中(zhōng)介(jiè)费，但(dàn)在一(yī)些热(rè)点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱(ruò)势地(dì)位，从而会出现中介费及(jí)税费均(jūn)由(yóu)购(gòu)房者来承担。即(jí)使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也(yě)可能通过(guò)转嫁(jià)的(de)方(fāng)式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁(jià)给下家，市场这(zhè)种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情况，一些(xiē)房产中介公司将其视(shì)为向(xiàng)购房者单(dān)边收费(fèi)的行(xíng)为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收(shōu)费(fèi)的基础上，再次向(xiàng)房东收(shōu)取费用，而这部分(fēn)费用，房(fáng)东(dōng)往往会将其(qí)转(zhuǎn)再(zài)次转嫁(jià)给购房者，这(zhè)实际上相当(dāng)于(yú)变相推高了房价。两部门提出严禁(jìn)操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费，不(bù)仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透明度，也(yě)有利于房价的(de)稳定。”陆(lù)骑麟称。

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