OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二级(jí)市场的(de)影响仍(réng)未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘(pán)继续延续(xù)此(cǐ)前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已签租赁协(xié)议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表(biǎo)示(shì)，原始权(quán)益(yì)人将继续密(mì)切关(guān)注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期(qī)已同步启(qǐ)动了应(yīng)急预(yù)案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的(de)可(kě)能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大(dà)厦(shà)是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司(sī)领导高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　多位业内(nèi)人士(shì)表示(shì)，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其(qí)实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会(huì)从根本上(shàng)影响其内(nèi)外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价格继(jì)续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事(shì)件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅低开(kāi)，此后二级市场(chǎng)价格开(kāi)始震荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二(è平添和凭添哪个正确，平添的添是什么意思r)级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目前上(shàng)市的(de)8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商平添和凭添哪个正确，平添的添是什么意思(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其(qí)余(yú)7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披露张江光(guāng)大园项目(mù)出租(zū)率有所下(xià)降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭(zāo)遇突(tū)发事件，因此(cǐ)导致二(èr)级市场价格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前(qián)随(suí)着(zhe)二(èr)级(jí)市场价格下(xià)跌(diē)，风险也得到(dào)一(yī)定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素(sù)影响，不好判断(duàn)价格是不是已经完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二(èr)级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品具备一定的投(tóu)资价值(zhí)，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济(jì)复(fù)苏(sū)的步伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流类等REITs产品具(jù)备一定(dìng)的投(tóu)资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基金执行董(dǒng)事(shì)高如星对(duì)此(cǐ)表示，若张江(jiāng)园(yuán)区最终能顺(shùn)利解(jiě)决招商，平稳过(guò)度对经营现金流没有(yǒu)造成(chéng)大的影响，“事件(jiàn)性利(lì)空下调(diào)至得(dé)这么急、这么深，加上前期本身园(yuán)区类(lèi)资产(chǎn)就回(huí)调(diào)不(bù)少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强调，最(zuì)终(zhōng)还是落(luò)到租(zū)金(jīn)收入受不受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多(duō)大，估计(jì)园区(qū)会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再(zài)迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技(jì)。随后5月12日(rì)晚，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出(chū)现回落。在随后召开的业绩说明(míng)会中管理人(rén)就相关事项进行了(le)解(jiě)释说明，市场信心得(dé)到了一定提振，二级市场(chǎng)价格(gé)表(biǎo)现也趋于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的(de)扩(kuò)募说明会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项目的信心(xīn)，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判(pàn)中的储备租户(hù)正(zhèng)常转化后，项目(mù)出租率将得到(dào)回(huí)升。没想到仅过(guò)了不(bù)到三周(zhōu)的(de)时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新(xīn)的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上述公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入项(xiàng)目的(de)原始权益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间(jiān)即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并(bìng)同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的(de)可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据悉新区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍(shào)说，目前储备租户(hù)还是比较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意(yì)向储备转化为(wèi)实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然收了(le)三个(gè)月履约保证金给了我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩(kuò)募、对市场负(fù)责的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成(chéng)去(qù)化。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同区域的张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目(mù)一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益(yì)人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置(zhì)率(lǜ)为何未能(néng)得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)一(yī)直(zhí)以来都(dōu)坚持以市场化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属(shǔ)于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户退(tuì)租正(zhèng)好发生在市(shì)场活跃度的短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得(dé)到(dào)及(jí)时修(xiū)复(fù)后，张江(jiāng)这边也作(zuò)了(le)一(yī)定的(de)资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)在给(gěi)租户(hù)的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付(fù)标准、租金水平等方面也有一些(xiē)差异化(huà)，张润大(dà)厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些(xiē)，张(zhāng)江光大园单层以(yǐ)一千(qiān)平的(de)面积(jī)为主，还有一些独(dú)栋(dòng)形(xíng)态(tài)的物业。租户自身也会(huì)有诉(sù)求(qiú)，也会根据自身需求和预算(suàn)挑(tiāo)选区(qū)域内的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完(wán)成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成了一家，后续(xù)我们在(zài)资源共享和联(lián)合营(yíng)销方面能更加充分(fēn)发挥(huī)协同效(xiào)应，相(xiāng)信(xìn)可以做得更好。”上述负(fù)责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人(rén)表示，张江(jiāng)集(jí)团(tuán)和张江高科目(mù)前在管资(zī)产(chǎn)约五百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间(jiān)资产(chǎn)上市(shì)平台目标的(de)坚实(shí)后盾和储(chǔ)备资源(yuán)。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关(guān)负责人表示(shì)，“这次(cì)扩募是我(wǒ)们实(shí)现基金(jīn)扩容的(de)第(dì)一步(bù)，也是至关重要(yào)的一(yī)步(bù)，眼下(xià)我们可(kě)能面(miàn)临了一些突发情况(kuàng)需要解(jiě)决，但是这(zhè)和(hé)我们在(zài)张江(jiāng)科学城(chéng)这三十年建(jiàn)设发展过程中所经历(lì)的相(xiāng)比，只能(néng)算是一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心(xīn)排除万(wàn)难，尽一切可能化解(jiě)当前突(tū)发事(shì)件的所有负面影响，维持(chí)预期(qī)和市场的信心。”

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