近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再(zài)产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前已包含了(le)利润分(fēn)配和本金的(de)归还，在选择投资(zī)标的时应(yīng)了(le)解资产类型和(hé)分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配(pèi)比(bǐ)例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及(jí)基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份额(é)二(èr)级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作(zuò)为(wèi)基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开(kāi)募集基(jī)础(chǔ)设施(shī)证券(quàn)投(tóu)资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试(shì)行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的(de)投资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价(jià)值(zhí)。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投(tóu)资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红水平的(de)预(yù)期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经(jīng)济的影(yǐng)响(xiǎng)，可(kě)分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券(quàn)回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩相对(duì)经济活力的(de)改(gǎi)善有一定的(de)滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金份额(é)的(de)分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除权(quán)操作是对分红前(qián)后基金份额净值变化(huà)的(de)修正，使投资人在基金(jīn)分红(hóng)前后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人(rén)士还(hái)提(tí)醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分(fēn)红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的(de)是(shì)本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动(dòng)的(de)，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大(dà)多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金的(de)归(guī)还(hái)，两者(zhě)的(de)比(bǐ)率也(yě)是(shì)变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示(shì)，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的(de)二级市(shì)场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期(qī)限较(jiào)短的(de)特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余(yú)期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目(mù)的分派金额(é)包含了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募(mù)的情况下(xià)，基金份(fèn)额单(dān)价(jià)随着(zhe)分派进度(dù)逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余期限产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设反映在基础资产的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营活动现金打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗流，二是(shì)可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独立的(de)资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的资(zī)产可以更(gèng)多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资(zī)回报，投(tóu)资(zī)者可综合(hé)考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析(xī)，结合经(jīng)济及(jí)市场的(de)实(shí)际环境，对(duì)基础设(shè)施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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