“现(xiàn)在的(de)房(fáng)地产很难再(zài)出现像(xiàng)过(guò)去十年(nián)的(de)系统性(xìng)行情。”思睿集团合伙人、首席经济学家(jiā)洪灏(hào)向(xiàng)《红周刊(kān)》表示，房(fáng)地产行(xíng)业分化的愈加明显，让机(jī)构和投资者的关(guān)注度从板块(kuài)向(xiàng)单个标的转(zhuǎn)移。上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事(shì)长(zhǎng)陈昊(hào)扬(yáng)向《红周刊》指出，从行业来看(kàn)，无论是业(yè)绩(jì)，还是(shì)估(gū)值，房地产都(dōu)已经双杀到了最底部，而且是反复(fù)地杀到了底(dǐ)部，再往(wǎng)下的空间已经不大了。

　　三(sān)道红线等指标

　　成挖掘(jué)个股阿(ā)尔法重要参(cān)考(kǎo)

　　那么如何寻(xún)找房地(dì)无时无刻是什么意思 无时无刻不在，无时不刻是什么意思产个股的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏(hào)提醒，在房地产(chǎn)赛(sài)道(dào)中进行选择，需要非常小心，避免选了半天，标的(de)公司(sī)出现爆雷的情况(kuàng)。除此之(zhī)外，洪灏指出，需要满足(zú)以下三个(gè)基(jī)准：有大的国资背景的、杠杆(gān)率较低的、此前(qián)没有踩过红线(xiàn)的。

　　他还(hái)表示，如(rú)果关(guān)注(zhù)一下今(jīn)年房(fáng)地产的开发(fā)资金来源，可以发现，其(qí)实银行的信贷倾向是(shì)不太(tài)愿意给房企贷款的，房企(qǐ)的主要(yào)资金来源来(lái)自新盘的(de)销售。但今(jīn)年(nián)新房的销售情况相较一(yī)般。再关(guān)注(zhù)一下，哪些房企能从银行拿(ná)到钱，其实主(zhǔ)要还(hái)是(shì)那些(xiē)有(yǒu)国企背景的房企，民营房企(qǐ)相对比较困难，所以整个行业出(chū)现了一个很(hěn)明显的分化，无(wú)论是(shì)在(zài)销售，还(hái)是融资等各个(gè)方(fāng)面(miàn)都非(fēi)常明显。现在(zài)有国资背景的房(fáng)企在资本市(shì)场表现相对较好，但没有(yǒu)国资背景的民(mín)营(yíng)房企(qǐ)股价(jià)大多表(biǎo)现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊(kān)》表示，在房地产行业内，我们的逻(luó)辑是(shì)，“寻找最后的(de)赢家”。而具体到如何(hé)挖(wā)掘，我(wǒ)们会特别重(zhòng)视企(qǐ)业(yè)的成本优势，更(gèng)具体一点(diǎn)，就是它的净借贷水(shuǐ)平（净(jìng)负债率）是(shì)不是行业内的最低(dī)水平；利(lì)润率是(shì)不是(shì)行业(yè)内最高的(de)；融(róng)资成本是否是行业内最低的；建安(ān)成本是(shì)否也(yě)是(shì)业(yè)内(nèi)最低的；这些都(dōu)是我们看重的(de)一家房(fáng)企的综(zōng)合(hé)成本。

　　需要注意的是，能够同(tóng)时满足上述条(tiáo)件的(de)房(fáng)企(qǐ)并不多(duō)。即便是在国(guó)央(yāng)企中(zhōng)，仍有(yǒu)部(bù)分房企出(chū)现(xiàn)了“三道(dào)红线”的“踩线”情况，且有(yǒu)逐渐恶化(huà)的趋势。以A股为例，《红周(zhōu)刊》根据(jù)Wind数(shù)据(jù)整理(lǐ)发(fā)现，截至(zhì)2022年末，天(tiān)房发展、陆家嘴、格(gé)力地产、西藏城投、中交地产、中国武夷等国央企“三道红线”全(quán)踩。

　　除此之外，城(chéng)建(jiàn)发展、京投发展、光明地产、云(yún)南城投、首开股份、珠江股(gǔ)份、城投控股等国央企(qǐ)房(fáng)企也踩(cǎi)了“三道(dào)红线”中的两条无时无刻是什么意思 无时无刻不在，无时不刻是什么意思。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难看出，即(jí)便是有着较稳健特色的国(guó)央企房企，其财务(wù)指标(biāo)称得上(shàng)完(wán)全健康的(de)仍是少数。而(ér)更加值得注意的是，在2022年，不(bù)少国(guó)企(qǐ)，甚至地方国企(qǐ)开始大举扩张。而(ér)这无(wú)疑又进一步考验着国央企的资(zī)金链情况。

　　对房企而(ér)言，扩张速度的张弛有度尤(yóu)为(wèi)重(zhòng)要，节奏把握准确，有助于房企储(chǔ)备(bèi)优质“弹药(yào)”；但过(guò)于(yú)乐观(guān)的(de)预判未来市场(chǎng)，以(yǐ)及过于激(jī)进的(de)扩张拿(ná)地节奏也有(yǒu)可(kě)能让房(fáng)企重蹈此(cǐ)前(qián)的高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以(yǐ)其配(pèi)置的一(yī)家房企进行举(jǔ)例，它从2018年开始到2021年，连续(xù)4年的净借贷(dài)比例都(dōu)维持(chí)在(zài)33％左右，完全(quán)没有增(zēng)加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉到机会来(lái)了，其开始(shǐ)在一线(xiàn)城市进(jìn)行(xíng)大举(jǔ)拿地(dì)，净负债率也由(yóu)此(cǐ)前的33％左右水(shuǐ)准提高(gāo)到(dào)45％左右，涨了接(jiē)近(jìn)三分之一。与此同时，该(gāi)房企新购入地块也实现了快速的开(kāi)盘利用率，预计今年会有更多的楼盘入市。像(xiàng)这(zhè)类企业就符(fú)合(hé)“最后(hòu)的赢家”的特点。一方面，在于它本身储(chǔ)备了很多(duō)弹(dàn)药，去(qù)年拿(ná)地(dì)超1000亿元(yuán)，且其中(zhōng)一半在一(yī)线城市，另外一半也主要(yào)集中(zhōng)在强(qiáng)二线和二线城市；另一方面(miàn)，它(tā)的扩张是有(yǒu)节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道(dào)，与之相反(fǎn)，有些房企的扩张速度让(ràng)人感觉(jué)又(yòu)回到了(le)2016年、2017年(nián)，或(huò)者(zhě)说看到(dào)了2016年～2020年期(qī)间扩张的民营企业(yè)的影(yǐng)子。虽然说(shuō)，见到(dào)机会时要(yào)出手，但出手的章法仍要小心，如果负债(zhài)率扩张得太(tài)快(kuài)，但(dàn)未来的两年(nián)市场(chǎng)没(méi)有想象得那么(me)好，可能(néng)会(huì)重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何(hé)来(lái)衡量(liàng)一家房企的(de)扩张(zhāng)速度(dù)是否激(jī)进？陈昊扬向(xiàng)《红周刊》表示，主要还是看(kàn)房企的(de)净负债(zhài)率水(shuǐ)平，在我看(kàn)来，这个比例如果超过60％，就(jiù)是扩张(zhāng)得(dé)过于(yú)快速了。

　　不难看出，这一(yī)标准(zhǔn)要比(bǐ)“三(sān)道红线”对房企的净负(fù)债率(lǜ)要求不得高于(yú)100％要更加严格。陈昊扬解释，当前房地产行业(yè)的复苏速(sù)度并没有那么快，所以要规避(bì)公(gōng)司净(jìng)负债率提(tí)高到一个比较危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿(ná)地较(jiào)积极的房企梳理发现，中(zhōng)交地产、中国金茂、华发股份(fèn)、越秀地产(chǎn)、绿城中(zhōng)国、保(bǎo)利发展等房企2022年净负债率都在60％之上(shàng)。其(qí)中，中交地产净负债率持续居高不(bù)下，在2020年至2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对(duì)比的是，华润(rùn)置地(dì)、中(zhōng)国海(hǎi)外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等房(fáng)企在践行较积极的(de)拿地策略的(de)同(tóng)时，也较好(hǎo)地控制了公(gōng)司的扩张速度与净负债率(lǜ)水平（见(jiàn)附表）。

　　无时无刻是什么意思 无时无刻不在，无时不刻是什么意思c="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230513144506495.jpg">

　　滨江集(jí)团等个别民营房企(qǐ)

　　或具(jù)备“最后赢家”的黑马特质

　　陈(chén)昊扬指(zhǐ)出(chū)，实际上，他们是以(yǐ)同一筛选标准来看国央(yāng)企与民营房企，但在各(gè)维(wéi)度的实际表现上，国央企确实(shí)会更胜一筹。如国央企的融资成本(běn)更(gèng)低，融资渠道也更顺畅(chàng)，能够(gòu)做到想(xiǎng)融就(jiù)融(róng)，这样，国央企自然而然就具有天然优势。

　　虽(suī)然(rán)对(duì)比民营房企，机构(gòu)更加(jiā)看好(hǎo)国央企，但这(zhè)也并不(bù)意(yì)味着，民营(yíng)企业(yè)中就没有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周刊(kān)》梳理发现(xiàn)，仍有少数民营房企(qǐ)同样受到机构的青(qīng)睐。比如，根据2023年一(yī)季报，滨江集团(tuán)的十大流通股东(dōng)中新进了“中国(guó)工商银行股(gǔ)份有限公司－景(jǐng)顺长城中国回报灵活配置(zhì)混合型证券(quàn)投资基金”“全国(guó)社保(bǎo)基金(jīn)一一六(liù)组合”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马资产管理有限公(gōng)司就(jiù)长(zhǎng)期持有滨江(jiāng)集团。根据一季报，该资产公司的几只产品合计持有滨江集团9543万(wàn)股(gǔ)，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团的受(shòu)青睐(lài)，和其自身的基本(běn)面表(biǎo)现存(cún)在一(yī)定关系。2020年以来(lái)的近(jìn)三年时(shí)间，房地产市场(chǎng)整体在(zài)走“下坡(pō)路”，但(dàn)作(zuò)为杭(háng)州本土房企的滨江集团仍(réng)是表(biǎo)现出(chū)较强的韧劲，2020年以来，滨江(jiāng)集(jí)团在(zài)业绩表现(xiàn)、销售(shòu)规模、新增(zēng)土(tǔ)储、股价表现等多维(wéi)度都表现(xiàn)了较强的增(zēng)长势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近(jìn)期发(fā)布的2023年一季报(bào)，今年(nián)一(yī)季(jì)度，滨江集团更是实现(xiàn)了扣非归母净(jìng)利润5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜(tóng)时(shí)代”仍(réng)能(néng)保持自身业(yè)绩的持续(xù)增长，和滨江集团扎(zhā)根杭(háng)州(zhōu)的战略布局关系密切。根据2022年年(nián)报，滨江集团有(yǒu)近(jìn)七成营收来自杭州地(dì)区(qū)，而(ér)在(zài)2021年，杭州(zhōu)地区的营收比重只(zhǐ)占到近六成。近三年持续稳居(jū)杭州房企销售排(pái)名第(dì)一。

　　与此(cǐ)同时，滨(bīn)江集(jí)团在杭(háng)州的(de)土储补充同样较(jiào)为(wèi)积极，根据(jù)诸葛找房、住在杭州网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿(ná)地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团在杭州的较突出表现，也让滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)的房(fáng)企排名迅速提(tí)升。到(dào)2023年，滨江集团的房企排名(míng)已(yǐ)冲进(jìn)前十，根据(jù)中指数(shù)据，2023年(nián)前4月，滨江集团实现销(xiāo)售额(é)607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意(yì)的是(shì)，2020年至今，滨江集团股价翻了(le)超(chāo)一(yī)倍以上，而(ér)近期，滨(bīn)江集(jí)团更是(shì)迎来多家机构的集中调研。滨江集团(tuán)发布(bù)公(gōng)告表示，公司于5月10日接受了信(xìn)达证券、金鹰基金、建信养老(lǎo)、新(xīn)华(huá)养老等(děng)18家机构(gòu)调研。

　　产业(yè)链布局重点移(yí)至(zhì)存量赛(sài)道

　　机构在下游(yóu)家(jiā)纺、家居、物业(yè)觅α

　　实(shí)际上房地产(chǎn)开发只是房地(dì)产产业链(liàn)上的中游环节，其上游主要为(wèi)钢铁、水泥、建材(cái)、玻纤等材料(liào)供应商，而(ér)下游(yóu)应用(yòng)行业主要包括中介服务(wù)、家用电器、物业管理、家居用品。综合(hé)《红周刊(kān)》的采访，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发环节与上游材料端息息相关(guān)，新盘开工(gōng)不足导致上(shàng)游(yóu)不被看好，机构寻觅(mì)个股阿尔法的思路渐渐移至下(xià)游。“中(zhōng)国(guó)房地(dì)产行业在进(jìn)入存量房时代(dài)，所以对地产产业链，尤(yóu)其是偏消费(fèi)属性的(de)家装(zhuāng)家居领域，我们相对看好，因为居民保有的住房规模越来越大，随(suí)着时(shí)间的增(zēng)加，内装更新(xīn)的需求也(yě)会越(yuè)来越(yuè)多(duō)。美(měi)国过去(qù)的数据充分说明了这(zhè)一点(diǎn)，在新房销(xiāo)售(shòu)见顶之后(hòu)，家具消(xiāo)费(fèi)的增长(zhǎng)却一直都很好。对于地产(chǎn)产(chǎn)业链(liàn)，我(wǒ)们相对看好和内装相关的行业，例(lì)如消(xiāo)费建材、家居装饰等。”万家(jiā)基金人士(shì)表示。

　　而根据《红周刊》对下游(yóu)细分中相关赛(sài)道龙头年内表(biǎo)现的统计，目(mù)前(qián)暂居前两位(wèi)的都是来自(zì)家纺赛道的公(gōng)司(sī)，它们分别(bié)是富安娜和水星家(jiā)纺，特(tè)别是前者在月(yuè)线连收(shōu)七根(gēn)阳线的(de)基础上(shàng)，年内迄今涨(zhǎng)幅(fú)已经逼近30％。

　　以前者为例(lì)，富安(ān)娜主要从事(shì)纺(fǎng)织家居(jū)、睡眠家(jiā)居(jū)、生(shēng)活类产品的研发、设(shè)计、生产及销售，旗下拥有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智”自(zì)有(yǒu)品牌。第一(yī)季(jì)度(dù)报告显示，报告(gào)期内，富安娜实现营(yíng)业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过(guò)实现归属于上市(shì)公司股东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司(sī)一季报的十(shí)大流通(tōng)股股东来看，能够(gòu)发现该股早(zǎo)已(yǐ)成为(wèi)基金重仓股(gǔ)的(de)天(tiān)下，彼时包括公(gōng)募的(de)中欧(ōu)价值发(fā)现、中欧潜力(lì)价值(zhí)、工银瑞信(xìn)灵(líng)动价值、宝盈新价值和私募(mù)的明河2016，都在其中(zhōng)出现(xiàn)，占据(jù)了(le)半壁江山。需要(yào)强调的(de)是，中欧(ōu)的两只基金(jīn)都是价值派(pài)基金(jīn)经理曹名长在(zài)管的(de)产品(pǐn)，首(shǒu)季其同时重仓的房(fáng)地产产业链股票还有金地(dì)集团和大亚(yà)圣象(xiàng)。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾经风光一时的家居板块也因疫情、消费复苏进程缓慢等多因(yīn)素一度沉寂，不过好在(zài)困境反(fǎn)转露(lù)出曙(shǔ)光，家居板块中年内表(biǎo)现最(zuì)好的是志邦家居。同(tóng)一(yī)时间段，该股年内上涨已经超过23％，从业(yè)绩来(lái)看(kàn)，无论是营收还(hái)是归母净利(lì)润，公司都实现(xiàn)了同比(bǐ)双升。

　　从公司的十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》发现(xiàn)广发基金经(jīng)理(lǐ)罗洋慧眼独具，一季报中他管理的广(guǎng)发策略优选和广(guǎng)发安(ān)宏回报(bào)均增加(jiā)了持股，而这(zhè)两只产品也成为志邦家居十(shí)大流通股股东(dōng)中仅(jǐn)有的(de)两只公募(mù)。有意思(sī)的(de)是，他似乎对于(yú)定制家居类标的情有独钟(zhōng)，在(zài)另(lìng)一(yī)家(jiā)赛道公司金(jīn)牌橱(chú)柜中，他管理的全部三(sān)只产品均登榜十大流通股股东，其也成为他(tā)的独门重仓股。

　　除去家居家(jiā)纺外(wài)，下游的物业股也越来(lái)越被机构所青睐，不过这(zhè)类标的大多在香港上市，如何(hé)选择成为难题(tí)。对(duì)此，前述上海(hǎi)公募基金经理举例分析(xī)：“物业服务(wù)不是(shì)一个(gè)高(gāo)毛利的行业，挣钱很(hěn)辛苦，我选公司还是希望挣的(de)是市场(chǎng)化应该挣的钱，以我(wǒ)曾(céng)经买的绿城服务为(wèi)例，它在(zài)中高端楼盘占比(bǐ)是比较(jiào)高的，每年到期的(de)合同里提价成功(gōng)率在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的(de)大部分(fēn)项目(mù)到期之后，经过两(liǎng)三(sān)轮合同周期还能做到产品提价。”

　　“行业里(lǐ)真正(zhèng)能做到(dào)产品提(tí)价的公司很少，因为物业公司很容(róng)易(yì)一开始是挣(zhēng)钱的，后面因(yīn)为保(bǎo)安这些固定(dìng)人员成本的年度增长，不过服务没有特别好，客(kè)户没有那么满(mǎn)意，能做到提价(jià)难度是非常大的。但是该公司能(néng)在业内(nèi)做到到(dào)期之后提价率(lǜ)比较高，这跟它(tā)的定位(wèi)和比较好的服务是有(yǒu)关系的(de)。”他(tā)进一步强调。

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