“现在的(de)房(fáng)地(dì)产很难再(zài)出现像过去十年的系统(tǒng)性行情。”思睿集团合伙人、首席经济学家洪灏向《红周刊》表示(shì)，房地产行业(yè)分化的愈加(jiā)明显，让机(jī)构和(hé)投资(zī)者的关(guān)注度(dù)从板(bǎn)块向(xiàng)单个标(biāo)的转移。上(shàng)海利檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论是业绩，还是估(gū)值，房地产(chǎn)都已经双杀(shā)到了最底部，而且是反(fǎn)复地杀到了底部(bù)，再往下(xià)的空间已经(jīng)不大了。

　　三道红线等指(zhǐ)标

　　成挖掘个股阿尔法重(zhòng)要参考(kǎo)

　　那(nà)么如何(hé)寻(xún)找房地产个股的(de)阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产(chǎn)赛道(dào)中进行选(xuǎn)择，需要(yào)非常小心，避免选了(le)半天(tiān)，标的公司出现爆雷的情况(kuàng)。除此之外，洪(hóng)灏指出(chū)，需要满足以下三个基准：有大的国资背景的、杠杆(gān)率(lǜ)较低的、此前没有踩过红(hóng吴越的现任丈夫是谁 吴越没有结婚吗)线的(de)。

　　他(tā)还表示，如果关注一下今年(nián)房(fáng)地产的开发(fā)资金来源，可以(yǐ)发现，其实银行(xíng)的信(xìn)贷倾向(xiàng)是不(bù)太(tài)愿意给房企贷款的，房企的主要资金来源来自新盘(pán)的销售。但今(jīn)年新房的销售情况(kuàng)相较一般(bān)。再关注(zhù)一(yī)下(xià)，哪些(xiē)房(fáng)企能从银行拿到钱，其实主(zhǔ)要还(hái)是那些有国企(qǐ)背景的房企，民(mín)营房企(qǐ)相对比较(jiào)困(kùn)难，所以整个行(xíng)业出(chū)现了(le)一个很明显(xiǎn)的分(fēn)化，无论是在销售，还是(shì)融资(zī)等各个方(fāng)面(miàn)都非常明显。现在有国资背景的房企在资(zī)本(běn)市场表现相对(duì)较好(hǎo)，但没有国资背景的民营(yíng)房企股价(jià)大多(duō)表现很一般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红周(zhōu)刊》表示，在房地产行业内(nèi)，我们的逻辑是(shì)，“寻找最(zuì)后的赢家”。而具体到如何挖掘，我们会(huì)特别重视企业的成(chéng)本优势，更具体一点，就是它的净借(jiè)贷(dài)水平（净负债率(lǜ)）是不是行业内的(de)最低水平；利(lì)润率是不是行(xíng)业内最高的；融资成本(běn)是否是行业内最低的；建安成本是否也是(shì)业内最低的；这些都(dōu)是我(wǒ)们看重的一家房企的综合成本。

　　需(xū)要(yào)注意的是，能够(gòu)同(tóng)时满(mǎn)足上(shàng)述条件(jiàn)的(de)房企并不多。即便是在国央企中，仍有部分房企出现(xiàn)了“三道红线(xiàn)”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋(qū)势。以A股为例，《红周刊(kān)》根据Wind数据整理发(fā)现，截至(zhì)2022年末，天房(fáng)发展、陆(lù)家嘴、格力(lì)地产、西藏(cáng)城投(tóu)、中(zhōng)交地产、中国武夷(yí)等国央企“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外(wài)，城建发展(zhǎn)、京投(tóu)发展(zhǎn)、光(guāng)明地产、云南城投、首开股份、珠江(jiāng)股份(fèn)、城投(tóu)控股等国央企(qǐ)房企也(yě)踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激(jī)进扩张房(fáng)企

　　需(xū)警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着(zhe)较稳健特色的(de)国(guó)央企房企，其财务指(zhǐ)标称(chēng)得上完全(quán)健康的仍是(shì)少数(shù)。而更加值得(dé)注意(yì)的(de)是，在(zài)2022年，不(bù)少(shǎo)国企，甚至地方国企开始大举扩张。而这无(wú)疑(yí)又进一步考验(yàn)着国(guó)央企的资金链情(qíng)况。

　　对房(fáng)企(qǐ)而言，扩(kuò)张速度(dù)的张弛有度(dù)尤(yóu)为(wèi)重要，节奏把握(wò)准确，有助于(yú)房企(qǐ)储备优质“弹药”；但过于乐(lè)观的预判未来市场，以及过于(yú)激进的扩(kuò)张拿地节(jié)奏(zòu)也有可能让房企重(zhòng)蹈此前(qián)的高(gāo)杠杆(gān)覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配置的一家房企(qǐ)进(jìn)行举例，它从2018年开始到2021年(nián)，连续4年的净借贷比(bǐ)例都维持在33％左(zuǒ)右，完全没有增加(jiā)杠(gāng)杆比(bǐ)例(lì)。而到2022年(nián)，这家房企明显(xiǎn)感觉到机会来了，其(qí)开(kāi)始在(zài)一线城市进行大举拿地，净负债(zhài)率也由此前的(de)33％左右(yòu)水准提高到45％左右(yòu)，涨了接(jiē)近(jìn)三分之一。与此同(tóng)时，该(gāi)房企新(xīn)购入地块也实现了快(kuài)速的开盘利用率，预(yù)计今年会有更(gèng)多的楼(lóu)盘入市(shì)。像(xiàng)这类企(qǐ)业就符合“最后的赢家”的特点。一方(fāng)面，在(zài)于它本(běn)身储(chǔ)备了(le)很多(duō)弹药，去(qù)年拿地超1000亿(yì)元，且其中一半在一(yī)线(xiàn)城市，另外(wài)一半也主(zhǔ)要集中在强(qiáng)二线和(hé)二(èr)线(xiàn)城市；另一方面，它的扩张是有节(jié)制(zhì)地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同样(yàng)提醒道，与(yǔ)之相反，有些(xiē)房企(qǐ)的扩张速度让人感觉又回(huí)到了(le)2016年、2017年，或(huò)者(zhě)说看到了2016年～2020年期间扩张的(de)民营企业的影子。虽然说，见到机会时要出手，但(dàn)出(chū)手的章法仍要小(xiǎo)心，如果负债率(lǜ)扩张得太快，但未来的两年市场(chǎng)没有(yǒu)想象得那(nà)么好，可能会重蹈覆(fù)辙。

　　那么如何来衡(héng)量一(yī)家(jiā)房(fáng)企的扩(kuò)张速(sù)度(dù)是否激(jī)进(jìn)？陈昊(hào)扬向《红周刊》表示，主(zhǔ)要还(hái)是看房企的净负(fù)债率水平，在我看来，这个比例如果超过(guò)60％，就是扩(kuò)张得过于快速了。

　　不难看(kàn)出(chū)，这一标准要比“三道(dào)红线”对房(fáng)企的净负(fù)债率要求不(bù)得高于100％要更加严(yán)格(gé)。陈昊扬解释(shì)，当前房(fáng)地产行业的复苏速(sù)度并没有那么快，所以要(yào)规避公司净负债率提高(gāo)到一个比较危险的水平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年拿地较积极的房企梳理发现，中交地产、中国(guó)金(jīn)茂、华发(fā)股份(fèn)、越秀地产(chǎn)、绿(lǜ)城中国、保利发展等房企2022年净负债(zhài)率都在(zài)60％之上。其(qí)中(zhōng)，中交地产净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)持续居高不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的(de)是(shì)，华润置地、中国(guó)海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇(shé)口、龙湖集团等房企在践(jiàn)行较(jiào)积(jī)极的拿地策略(lüè)的同时，也较(jiào)好地控制了公司(sī)的扩(kuò)张速度与净负债率水平(píng)（见附表）。

　　滨江集团等个别民营房企

　　或具(jù)备“最后赢家”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬指出，实际上，他(tā)们是以同一筛选标准(zhǔn)来看国央企与(yǔ)民营房企(qǐ)，但在各维(wéi)度的实际表现上，国央企(qǐ)确实(shí)会更胜一(yī)筹。如(rú)国央(yāng)企的融资成本更(gèng)低，融资渠道也更顺畅，能够做到想融(róng)就融(róng)，这样，国央企自然而然就具有天然优势。

　　虽然对比(bǐ)民营房企，机(jī)构更加看好(hǎo)国央(yāng)企，但(dàn)这也并(bìng)不意味着，民营企业中(zhōng)就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳(shū)理(lǐ)发现，仍有少数民营房(fáng)企同样受到(dào)机构的青睐。比如，根据2023年一季(jì)报，滨江(jiāng)集团的十大流通股东中新(xīn)进了“中国(guó)工商银行股份有限公(gōng)司－景顺长城中国(guó)回报灵活(huó)配置(zhì)混(hùn)合型(xíng)证(zhèng)券投资基金(jīn)”“全国(guó)社(shè)保基金一一六(liù)组(zǔ)合”等。

　　除此之外，自(zì)2021年开始，百亿私募珠(zhū)海阿巴(bā)马(mǎ)资产管理有限公司就长期(qī)持有滨江集团。根据一季(jì)报，该资(zī)产公司(sī)的几只(zhǐ)产品合计持有滨江集团9543万股，约占流(liú)通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受(shòu)青睐(lài)，和其自身(shēn)的基本面表现存在一定关系。2020年(nián)以来的近三年时间，房地产市场整体在走“下(xià)坡路”，但作为(wèi)杭州本(běn)土房(fáng)企(qǐ)的(de)滨(bīn)江集团仍是表现(xiàn)出较强的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江集(jí)团在业(yè)绩表(biǎo)现、销售(shòu)规模、新(xīn)增土储(chǔ)、股价表现等(děng)多维度都表现(xiàn)了较强的增长(zhǎng)势头。

　　业(yè)绩(jì)方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣(kòu)非归母净(jìng)利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次实(shí)现(xiàn)同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的2023年一季(jì)报，今年一季度，滨江集(jí)团更(gèng)是实现了(le)扣非归母(mǔ)净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜(tóng)时代”仍能保持自身业绩的持续(xù)增长，和(hé)滨(bīn)江集(jí)团扎根杭州的战略布(bù)局关系密切。根(gēn)据2022年年(nián)报，滨江集团(tuán)有近七成营收来自杭州地区，而在(zài)2021年(nián)，杭(háng)州地(dì)区(qū)的营收比重只(zhǐ)占到(dào)近六成(chéng)。近三年持续稳居杭州房企销售排名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭(háng)州的土(tǔ)储补充(chōng)同样(yàng)较为积极，根据诸葛找房、住在杭州网数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为(wèi)404.6亿(yì)元、237.1亿(yì)元、479.4亿(yì)元，同样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集团(tuán)在杭州的较突出表现，也(yě)让滨江集(jí)团的(de)房企(qǐ)排名(míng)迅速(sù)提升。到2023年，滨江集团的房(fáng)企排名已冲(chōng)进(jìn)前(qián)十(shí)，根据中(zhōng)指数据，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿(yì)元，位列房(fáng)企(qǐ)第(dì)九位。

　　值得注意(yì)的(de)是，2020年至今(jīn)，滨江集团股价翻(fān)了超一倍以上，而(ér)近期(qī)，滨江集团更是迎来(lái)多家机(jī)构的集中调研。滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团发布公告表(biǎo)示，公司于(yú)5月(yuè)10日接(jiē)受了信达证券、金(jīn)鹰(yīng)基(jī)金、建信养(yǎng)老、新(xīn)华养(yǎng)老等(děng)18家机构调研。

　　产(chǎn)业链布(bù)局重点(diǎn)移(yí)至存(cún)量赛(sài)道(dào)

　　机构在下游(yóu)家纺、家(jiā)居、物业(yè)觅(mì)α

　　实际上房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发只是房地(dì)产产业链上的(de)中游环(huán)节，其上游主要为(wèi)钢铁、水泥(ní)、建(jiàn)材、玻纤等材料供应商，而下游(yóu)应用行业(yè)主要包括中介服务、家用电器、物业管理、家居用品(pǐn)。综(zōng)合《红周刊》的采访，房(fáng)地产开(kāi)发环节与上游材料端息息相关，新(xīn)盘开工不足导致上游不被看好(hǎo)，机构(gòu)寻觅个股阿尔法的思路渐(jiàn)渐移至下游。“中国房地产行业在进入存量房时代，所以对地产产业链，尤其(qí)是(shì)偏消(xiāo)费属性的(de)家装家(jiā)居领域，我们相对看好，因为居民保有(yǒu)的住(zhù)房规模(mó)越来越大，随着时间(jiān)的增加(jiā)，内装更新的需求也(yě)会越(yuè)来越多。美国过去(qù)的数(shù)据充(chōng)分说(shuō)明了这(zhè)一点，在新房销(xiāo)售见顶之后，家具消费的增(zēng)长(zhǎng)却一(yī)直都很好(hǎo)。对(duì)于地(dì)产产业链，我们相对看好(hǎo)和内装相关的(de)行业，例如消(xiāo)费建材、家居装饰等。”万家(jiā)基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分(fēn)中相关赛道(dào)龙头年内表现的(de)统计，目前暂(zàn)居前两位的都是来自家纺赛道的(de)公司，它们分别是富(fù)安(ān)娜(nà)和(hé)水星家纺，特别是前者在月线连(lián)收七根阳线的基础上，年(nián)内迄今涨(zhǎng)幅已经逼(bī)近30％。

　　以前者为例(lì)，富安娜(nà)主(zhǔ)要从事纺织家居(jū)、睡眠家居、生(shēng)活类(lèi)产(chǎn)品的研发、设计、生产及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇智”自有品牌。第(dì)一季度报告(gào)显示，报(bào)告期(qī)内(nèi)，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实(shí)现归属于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利(lì)润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一(yī)季报的十大流通股股东(dōng)来看，能够发现该股早已成(chéng)为基金重仓(cāng)股(gǔ)的天下，彼时包括公募(mù)的中欧价值发现(xiàn)、中欧潜力价值、工银瑞(ruì)信灵动价值、宝盈新价值(zhí)和私募的明(míng)河2016，都在其中出现(xiàn)，占(zhàn)据了半(bàn)壁江山。需要强调(diào)的是，中欧的两只基金(jīn)都是价值派基金经理曹名长在管的产品，首季其同时(sh吴越的现任丈夫是谁 吴越没有结婚吗í)重仓的房地产产业链股票(piào)还有金(jīn)地集团和(hé)大亚圣象。

　　对比而(ér)言，前几年曾经风光一时的(de)家居板块也(yě)因(yīn)疫情(qíng)、消费复苏(sū)进程(chéng)缓慢等多因素一度沉寂，不过(guò)好在困境反转露出曙光(guāng)，家(jiā)居板块中年内表现最好的是志邦家(jiā)居。同一时间段，该股(gǔ)年内上涨已经超过23％，从业绩来(lái)看，无(wú)论是营收还是归母(mǔ)净利润(rùn)，公司都实现(xiàn)了同比(bǐ)双(shuāng)升。

　　从公司的十大流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)，《红周刊》发(fā)现广发(fā)基(jī)金经理罗洋慧(huì)眼独具，一(yī)季报中他管理的广发(fā)策略优选和广发(fā)安宏回报均增加了持股，而这两只产品也成(chéng)为志邦家居十大流通股股东(dōng)中仅有的两只公募。有意思的是(shì)，他似乎对于定制家居类(lèi)标的情有独钟，在另一家(jiā)赛(sài)道公(gōng)司(sī)金牌橱柜(guì)中，他管(guǎn)理的全部三只产品(pǐn)均登榜十大流通股股(gǔ)东，其也成为(wèi)他(tā)的独门(mén)重仓股。

　　除去家居家纺外(wài)，下游(yóu)的物业股也越来越被(bèi)机(jī)构所青睐(lài)，不过这类(lèi)标的大多在(zài)香港上市(shì)，如何选择成为难题。对此，前(qián)述上海公募基(jī)金经理举(jǔ)例(lì)分析：“物业服(fú)务(wù)不是(shì)一个高毛利的(de)行业(yè)，挣钱很辛苦，我选公司还(hái)是希望挣的是市场化应该(gāi)挣(zhēng)的钱，以我曾(céng)经买的绿(lǜ)城(chéng)服务为例，它(tā)在(zài)中高端楼盘占比(bǐ)是比(bǐ)较高的，每(měi)年到(dào)期的合同(tóng)里提价成功率在30％～40％。它能做到(dào)滚动的大部分项目到期之后，经(jīng)过两三轮合同周期还能做(zuò)到产(chǎn)品提(tí)价。”

　　“行业里真(zhēn)正能做到产(chǎn)品提价的公司(sī)很少，因为(wèi)物业公司很容易一开始是挣钱的(de)，后面因为保安这(zhè)些固(gù)定人员成本的年度增长，不过服(fú)务没有特别好(hǎo)，客户没有那么满(mǎn)意(yì)，能做到提价难度是非常大的。但是该公司能在业(yè)内(nèi)做到到期之后提价率比较高，这跟(gēn)它的定位和比较好的服务(wù)是有关系的。”他进一步强调(diào)。

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