万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追债，中国(guó)信(xìn)达为(wèi)了收(shōu)回钱(qián)款(kuǎn)不(bù)得不将(jiāng)中赫(hè)抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位(wèi)于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中(zhōng)，包(bāo)括75套(tào)万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不(bù)良债权转让项目的(de)处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司北京市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31顶的速度越来越快越叫的原因，顶的速度越来越快过程日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中(zhōng)国信达的(de)拍(pāi)卖(mài)页面上又(yòu)注明(míng)这75套(tào)房子是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明(míng)这些房子(zi)根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收割(gē)了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实(shí)已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以向法院提出(chū)执行异议申请，请求(qiú)法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民(mín)法(fǎ)院关于商(shāng)品房(fáng)消费者权利保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人的优(yōu)先(xiān)权(quán)：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的购(gòu)买房(fáng)屋(wū)并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于(yú)建设工(gōng)程(chéng)价(jià)款(kuǎn)优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他债(zhài)权(quán)的(de)，人(rén)民(mín)法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价(jià)款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是(shì)个(gè)烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不(bù)能卖(mài)出(chū)去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　顶的速度越来越快越叫的原因，顶的速度越来越快过程src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184208440.png">

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的(de)国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入(rù)北京的第一(yī)个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼顶的速度越来越快越叫的原因，顶的速度越来越快过程岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的(de)楼盘，引(yǐn)发(fā)了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出(chū)其在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平(píng)米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之(zhī)久(jiǔ)，但其依(yī)旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地步(bù)，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年(nián)年(nián)初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源(yuán)市(shì)场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北(běi)京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权出(chū)质(zhì)记录(lù)。质权人包(bāo)括海金商业(yè)保理(lǐ)、北(běi)京建工(gōng)、山(shān)东(dōng)国际(jì)信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押手中的(de)中赫(hè)集团股份，但国安(ān)和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实(shí)控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京(jīng)国安，又(yòu)如何能(néng)独善其(qí)身(shēn)？

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