导读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房地产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气(qì)，有关中国(guó)地(dì)产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因素(sù)密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发(fā)达(dá)国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同样不(bù)意味着(zhe)中国(guó)住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其(qí)中每(měi)户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不(bù)平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套(tào)房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业(yè)需(xū)求。全国总人口的(de)近三成都是流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化(huà)日益(yì)明显，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么(me)当下房地(dì)产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代(dài)下地产矛(máo)盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二(èr)手(shǒu)房挂牌(pái)量(liàng)突然激增(zēng)，引发(fā)一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然(rán)存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全(quán)国自(zì)然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新(xīn)闻发布(bù)会(huì)上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单(dān)单(dān)从(cóng)人均住(zhù)宅间数不(bù)能(néng)完全(quán)反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数据和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没(méi)有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数(shù)量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既(jì)有统计(jì)数据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中(zhōng)期(qī)房(fáng)占(zhàn)比近9成。本(běn)文(wén)去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　亲爱的让你㖭我下黑　（三）目(mù)前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅、购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续(xù)交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户(hù)有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并(bìng)不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居(jū)民换房等(děng)因素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入(rù)地的(de)住宅(zhái)市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购买一(yī)套(tào)房(fáng)。所以说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带来(lái)了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有(yǒu)独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现(xiàn)代生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若按这个(gè)标准算(suàn)的(de)话，中国(guó)有11.3％的(de)家(jiā)庭存(cún)在住(zhù)宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积亲爱的让你㖭我下黑，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静(jìng)态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下(xià)，中(zhōng)国(guó)未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要(yào)来(lái)自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及(jí)到买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户(hù)。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有(yǒu)或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工(gōng)作会议明确指出支持(chí)住宅(zhái)改(gǎi)善(shàn)等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着(zhe)密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出(chū)现错配，这是过去二(èr)十(shí)年(nián)房价(jià)快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单(dān)局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查(chá)的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速(sù)可能超预期。

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