近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前已包含了利(lì)润分配和本金的归(guī)还(hái)，在(zài)选择投资(zī)标的时应了(le)解资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有期分(fēn)红收(shōu)益(yì)，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市(shì)场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设(shè)施资(zī)产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人(rén)通(tōng)过基(jī)金募集材料和(hé)信息披露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设(shè)施证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并(bìng)后(hòu)基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资(zī)者(zhě)，强制分(fēn)红机(jī)制是(shì)公募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要(yào)求，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但(dàn)不等同(tóng)于(yú)债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的(de)角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投(tóu)资债券相对高的(de)收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水平(píng)的(de)预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势(shì)的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期(qī)，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利(lì)于吸(xī)引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二while的前后时态口诀，while的前后时态要一致吗级市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘(pán)指导价做(zuò)调(diào)减处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金份额的分红金(jīn)额(é)进行(xíng)计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前(qián)后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人在(zài)基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期(qī)投资(zī)的信心(xīn)，同时需结(jié)合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分红包括利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前(qián)提是(shì)本金之上的增值部分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分(fēn)派的是本(běn)金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差(chà)异(yì)很(hěn)大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金额(é)误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后(hòu)基金价值面(miàn)临极(jí)大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的(de)分(fēn)红包括了(le)while的前后时态口诀，while的前后时态要一致吗利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)的(de)归还，两者的比率也是变动的(de)，对特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而(ér)形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价(jià)值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选择产品的二(èr)级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分配金额(é)的分配(pèi)理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营(yíng)期(qī)限较(jiào)短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较低(dī)，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派(pài)金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价(jià)随(suí)着分派进度(dù)逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永续经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估(gū)值上，使(shǐ)产权(quán)类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测(cè)经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等(děng)指标(biāo)，来观察和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可(kěwhile的前后时态口诀，while的前后时态要一致吗)供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市(shì)场独立(lì)的资产配(pèi)置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部(bù)收益(yì)率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权(quán)益(yì)人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，由于(yú)分(fēn)红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次(cì)年(nián)的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际(jì)分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露预(yù)测(cè)进(jìn)行比(bǐ)较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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