近两年火爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过(guò)观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也(yě)是观(guān)察(chá)REITs项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权分红目(mù)前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金的(de)归(guī)还夺笋啊是什么意思网络用语，夺笋啊是什么意思网络用语怎么说，在选择投(tóu)资标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可(kě)供(gōng)分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变(biàn)化。基金份额(é)二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因素的(de)综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投(tóu)资人通过基金募集材(cái)料和信息披(pī)露文件，结(jié)合(hé)行业(yè)及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施项目的(de)经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人(rén)实际(jì)获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，基础设施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券(quàn)派(pài)息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投资品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机(jī)构夺笋啊是什么意思网络用语，夺笋啊是什么意思网络用语怎么说投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来(lái)分红(hóng)水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济(jì)的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素(sù)的影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REIT夺笋啊是什么意思网络用语，夺笋啊是什么意思网络用语怎么说s二级市场价(jià)格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的(de)分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济(jì)预(yù)期(qī)恢(huī)复，一方面(miàn)市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和债券回(huí)归的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项目的(de)经营业绩(jì)相对经(jīng)济(jì)活力的(de)改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份额(é)的分红(hóng)金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额(é)净值(zhí)变化(huà)的(de)修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红(hóng)前后均可以获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心，同时需(xū)结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前(qián)提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的(de)是本(běn)金与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额(é)误(wù)认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临(lín)极大不确(què)定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主要(yào)包括每年的(de)现金分红(hóng)及资(zī)产增值的收(shōu)益，而(ér)持有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营类产品的收益主要来(lái)自项目(mù)每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资产的(de)分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层(céng)资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对所选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期限较短的(de)特(tè)许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余(yú)期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加(jiā)上到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红期(qī)，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来观察(chá)和(hé)评(píng)估项目底层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一是(shì)年报(bào)中披露的经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二者存在(zài)本(běn)质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产生的(de)现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的(de)项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资(zī)产可以更(gèng)多关注内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的(de)经营净现金流(liú)，所以底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况直接影响投资回报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募(mù)基金管理人实(shí)力等(děng)多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈(yì)机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基(jī)本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首(shǒu)年(nián)及次年的(de)可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与募(mù)集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际(jì)环境，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负(fù)责人也称。

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