5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额(é)均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央(yāng)企获得增(zēng)持(chí)，持(chí)仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五只个(gè)股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基(jī)金(jīn)对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地产行业的(de)持股比(bǐ)例(lì)也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年一季(jì)度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块排名最(zuì)高(gāo)的(de)是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科0是有理数吗还是无理数，0是有理数吗？判断题最(zuì)为明显；其(qí)次(cì)是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏(sū)链(liàn)上(shàng)最后一环(huán)，且(qiě)首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进入(rù)大分化时(shí)代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城市(shì)。而(ér)映射到(dào)二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什么投资机会(huì)的(de)。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行(xíng)情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民(mín)存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端(duān)还(hái)需要有(yǒu)一定的(de)政策出(chū)来去(qù)刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出(chū)清的过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标(biāo)的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前(qián)五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一(yī)的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实发展的(de)主营业务为房(fáng)地产开发(fā)与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季度的收入利(lì)润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度(dù)十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东(dōng)的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态(tài)度来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大(dà)流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位(wèi)，此外(wài)联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证(zhèng)全球(qiú)基金(jīn)相关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市(shì)场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本(běn)在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是(shì)，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存(cún)在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的(de)优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的融(róng)资(zī)成(chéng)本，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源(yuán)债权(quán)债务关(guān)系等问题，市场对民营房开(kāi)企业(yè)的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从中长期的(de)维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行业进入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造(zào)能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创造持续(xù)现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度0是有理数吗还是无理数，0是有理数吗？判断题提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的(de)话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景(jǐng)龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察(chá)国(guó)企央企在三个方(fāng)面是(shì)否(fǒu)可以维(wéi)持，首(shǒu)先是(shì)融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季报(bào)梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房(fáng)地产(chǎn)业(yè)内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主要(yào)集中在核(hé)心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定(dìng)性。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市(shì)都出现环(huán)比(bǐ)下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也(yě)不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存(cún)压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个(gè)市场(chǎng)乏(fá)力现象(xiàng)。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地(dì)产以及其上下(xià)游(yóu)产业链(liàn)的复(fù)苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这(zhè)个(gè)时(shí)候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱(qián)的(de)时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业(yè)绩会(huì)逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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