文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和(hé)城乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房(fáng)改是(shì)个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实(shí)现房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆和(hé)长(zhǎng)期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)女生冷淡考验一般多久，女孩考验男生的10个套路一下(xià)：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国(guó)一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据(jù)开发(fā)商工(gōng)程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的(de)资(zī)金(jīn)监(jiān)管、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机(jī)取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发(fā)展的(de)重大措(cuò)施(shī)。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进(jìn)行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年(nián)代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数(shù)居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经(jīng)推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和(hé)多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在(zài)努力寻(xún)求(qiú)方法(fǎ)加快自(zì)身(shēn)资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘(pán)后，除了(le)分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金(jīn)压(yā)力，加(jiā)速(sù)了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市场的(de)改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)高效率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部(bù)门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确(què)保地价(jià)款已(yǐ)经全(quán)部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师(shī)行(xíng)在银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务(wù)院出(chū)台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币(bì)化(huà)、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的(de)住房新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用(yòng)预(yù)售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖(mài)期(qī)房(fáng)，解决了(le)房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预(yù)售款撬动下一(yī)个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速(sù)出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用(yòng)推动了(le)房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登记(jì)-交付(fù)房(fáng)屋(wū)。在(zài)购房过(guò)程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与(yǔ)中(zhōng)国香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度(dù)付款有所(suǒ)不(bù)同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时(shí)增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民(mín)居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已(yǐ)成为中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的发(fā)展。中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产历经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无(wú)到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民(mín)企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中(zhōng)国内地经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融(róng)、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银(yín)行(xíng)各项贷款(kuǎn)余(yú)额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融(róng)资存(cún)量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的风险。比如，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独(dú)立的(de)合同关系，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根(gēn)据购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用(yòng)和(hé)购房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预(yù)售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有统一的预(yù)售(shòu)资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市(shì)则(zé)按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额(é)报(bào)价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪(nuó)用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时代(dài)的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获(huò)得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通(tōng)过这(zhè)些方式(shì)套取的资(zī)金，在(zài)房企各(gè)地(dì)项(xiàng)目(mù)间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这(zhè)样(yàng)做提(tí)供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘(pán)建设(shè)，形成一(yī)种资金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要(yào)求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是(shì)按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合(hé)格并提供(gōng)验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金(jīn)一(yī)定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余房款交女生冷淡考验一般多久，女孩考验男生的10个套路付(fù)后按揭还款，交付前资金由第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节(jié)，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋建设(shè)过程中的资(zī)金全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度向开发(fā)商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开(kāi)发商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房屋(wū)交付时需(xū)取得(dé)由政府相关部门(mén)经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何(hé)原因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支(zhī)付(fù)节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在(zài)支(zhī)付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订(dìng)首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须(xū)经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商，即(jí)资金在(zài)进(jìn)入开发商账(zhàng)户(hù)前经(jīng)过两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本(běn)二战结束后(hòu)由(yóu)于房(fáng)屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明(míng)书向金融机(jī)构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)需(xū)向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可(kě)向银行(xíng)申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一(yī)的(de)选购权合同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合(hé)同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支(zhī)持(chí)。另一方(fāng)面(miàn)，从现在(zài)起，对还(hái)在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头(tóu)并购(gòu)重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门(mén)直接(jiē)监(jiān)管，以此防(fáng)止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的(de)提升(shēng)开发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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