近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他(tā)们也提醒(xǐng)普(pǔ)通(tōng)投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含(hán)了利润分配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时(shí)应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年(nián)分配(pèi)金额占可(kě)供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人(rén)对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及(jí)基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设(shè)施资产的经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流(liú)，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价(jià)格(gé)变化(huà)导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得(dé)的现金收益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面(miàn)，分红体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利(lì)息回报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者(zhě)的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红(hóng)能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相对于投资债券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收(shōu)益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的(de)预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日(rì)，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)波(bō)动受(shòu)多重因素的(de)影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格(gé)的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另一方面，基(jī)础设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对(duì)经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价(jià)做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的(de)分红金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前(qián)后基金份额(é)净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以(yǐ)获(huò)得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级(jí)市场(chǎng)扰动(dòng)对(duì)整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人(rén)士也(yě)称(chēng)。

　　特(tè)许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)包括利润分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资(zī)者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金(jīn)额(é)误认为是(shì)持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基(jī)金价值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这是该类投资(zī)者应该(gāi)注(zhù)意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类(lèi)和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要(yào)包括每年(nián)的现金分红及资产增值(zhí)的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的(de)归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层(céng)资产属性不同而形(xíng)成圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分(fēn)红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人也(yě)认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较低(dī)，也(yě)有足(zú)够(gòu)年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额(é)单价随(suí)着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的(de)土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金(jīn)等(děng)追(zhuī)加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者(zhě)可以观(guān)测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底层资(zī)产的运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活(huó)动现金流(liú)，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润(rùn)表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的资圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么(zī)产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合长期(qī)持有。建议投资(zī)者对经营权类的(de)资产可以(yǐ)更多(duō)关注(zhù)内部收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回报(bào)，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营管理机构实力、公募(mù)基(jī)金管(guǎn)理人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的(de)可(kě)供分(fēn)配金额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析(xī)，结(jié)合经济及市场的实际环境(jìng)，对(duì)基础设(shè)施项目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称(chēng)。

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