万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这(zhè)个位于北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆(yú)论(lùn)关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)成了共同债务人被中国(guó)信达追(zhuī)债，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱(qián)款不(bù)得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的(de)维权信(xìn)息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀(diàn)核心区(qū)位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)不良债权转让项目(mù)”，债(zhài)权总额高(gāo)达近(jìn)47亿(yì)，该项目(mù)的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良(liáng卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗)债权转让项(xiàng)目的处(chù)置主体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司(sī)北京(jīng)市分公司（下(xià)称中国信达北(běi)分），处置的(de)是对(duì)北京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开发(fā)有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信达(dá)北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说明(míng)这(zhè)些(xiē)房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页(yè)面(miàn)上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道证实了(le)上(shàng)述(shù)内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套(tào)房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商(shāng)业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确实已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封的可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议(yì)申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可(kě)以联合(hé)起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还购房款(kuǎn)或(huò)办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护(hù)问题(tí)的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式(shì)明(míng)确了购(gòu)房人(rén)的优(yōu)先(xiān)权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者以居(jū)住(zhù)为(wèi)目的购买房屋并已支付(fù)全(quán)部价款(kuǎn)，主张卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗(zhāng)其(qí)房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先于(yú)建设工程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他(tā)债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了(le)部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前(qián)已实(shí)际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的(de)，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申(shēn)请不(bù)良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国(guó)信(xìn)达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地等选(xuǎn)择(zé)退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国(guó)信达资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大规模，也(yě)没有很高的国(guó)民知(zhī)名度，但(dàn)却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个(gè)个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北京的(de)第(dì)一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科(kē)等(děng)大型知名房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也(yě)吸(xī)引了(le)不少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬则(zé)居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了(le)，“卖(mài)北(běi)京城最(zuì)贵的(de)房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义(yì)务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先后进(jìn)军(jūn)能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集(jí)团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质押(yā)手中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国(guó)安和中赫(hè)的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列(liè)被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北(běi)京国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不过在实控(kòng)人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北(běi)京国安，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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