万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业(yè)主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的(de)维权信息(xī)，难(nán)怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的(de)时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信(xìn)达(dá)北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限公司是共同(tóng)债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北(běi)分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道(dào)，万柳书(shū)院总共(gòng)301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些(xiē)房(fáng)子根本没(méi)有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上述内(nèi)容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主中，还(hái)有不(bù)少中赫集(jí)团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规(guī)定(dìng)，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错，人(rén)民法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出(chū)执(zhí)行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释(shì)的(de)方式明(míng)确了购房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权优(yōu)先于(yú)建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒(héng)瑞的(de)股东行(xíng)列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进(jìn)入北京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回(huí)来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树(shù)，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出其(qí)在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房(fáng)，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的(de)36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发(fā)商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因(yīn)为履行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书(shū)确(què)定(dìng)义务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年(nián)年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购(gòu)北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转型，但转型(xíng)之路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型(xíng社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面)的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团(tuán)手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的(de)估值(zhí)一(yī)直没(méi)变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么(me)又要质押股(gǔ)权(quán)呢(ne)？

　　2017年(nián)以(yǐ)来(lái)，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集(jí)团股份质押(yā)陆(lù)续(xù)质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国(guó)际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状(zhuàng)况没有得到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部(bù)实现营(yíng)业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持续质押(yā)手(shǒu)中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的(de)经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务(wù)，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北(běi)京国安(ān)，又如何能独善其身？

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