文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的(de)可(kě)以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地(dì)明(míng)确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱(qián)没实力(lì)的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产从(cóng)大开发时(shí)代(dài)步入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常不(bù)公(gōng)平(píng)，比如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支付以及(jí)违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售制(zhì)度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个难(nán)题，让房(fáng)地(dì)产(chǎn)回归(guī)实体经济(jì)和居住属性，安(ān)居(jū)乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实(shí)质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的(de)本(běn)质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心(xīn)，房地(dì)产也(yě)不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务(wù)院发展研(yán)究中心参与财(cái)税(shuì)改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期(qī)系(xì)统的(de)专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著(zhù)《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 实属和属实区别在哪，实属与属实的区别中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其(qí)他(tā)临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题(tí)，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市(shì)民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独(dú)到的(de)见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似(shì)租金的(de)分期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落(luò)成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资金压力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场的一(yī)大特色(sè)，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了(le)核心的住房供不应求的(de)问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了对于(yú)预(yù)售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目完(wán)成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求律师行在银行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透(tòu)明化机制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面(m实属和属实区别在哪，实属与属实的区别iàn)临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等(děng)城市化(huà)配(pèi)套(tào)问题，才(cái)能进一(yī)步(bù)推进城市(shì)化(huà)。但当时推行的(de)是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度(dù)，住房(fáng)市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地(dì)产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下(xià)的福(fú)利分房(fáng)转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商以预售款撬动下(xià)一(yī)个(gè)项(xiàng)目(mù)的开发(fā)，形(xíng)成滚动(dòng)开发(fā)模式(shì)，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企业(yè)将正在(zài)建设中(zhōng)的房(fáng)屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采(cǎi)用银(yín)行贷(dài)款的形式(shì)一次性(xìng)付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也(yě)开(kāi)启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中国内(nèi)地(dì)房地产市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的资(zī)金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇居民(mín)从(cóng)筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)历经(jīng)二(èr)十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高增(zēng)长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下(xià)游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资(zī)占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房(fáng)市值(zhí)占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房(fáng)者和(hé)开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市(shì)场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订(dìng)的预(yù)售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经从银行获(huò)得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则(zé)风(fēng)险完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的(de)预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城(chéng)市(shì)商品房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建设(shè)，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工(gōng)程(chéng)总额报价计算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资(zī)金。而(ér)事实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流(liú)动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来(lái)说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房者预付(fù)资(zī)金(jīn)，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付款比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一(yī)般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房(fáng)屋交付(fù)后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者(zhě)提供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资(zī)金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据(jù)美(měi)国官(guān)方数据，2021年美(měi)国(guó)平均(jūn)首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过(guò)按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金，购房(fáng)者的(de)定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商(shāng)提供一(yī)定比例的(de)贷(dài)款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时(shí)需取得(dé)由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德(dé)国(guó)法(fǎ)律(lǜ)全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付(fù)公(gōng)证费(fèi)和土(tǔ)地(dì)交易(yì)税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工实属和属实区别在哪，实属与属实的区别、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内容(róng)确(què)认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经过房产公证公(gōng)司(sī)的(de)检验验(yàn)收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资(zī)金在进入(rù)开(kāi)发(fā)商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返(fǎn)还定(dìng)价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日(rì)本二(èr)战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部(bù)规(guī)范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对(duì)购(gòu)房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施才可预(yù)售。什(shén)么是定金(jīn)保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有(yǒu)资(zī)金进银(yín)行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的(de)选购权合(hé)同以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按(àn)工程进(jìn)度(dù)付(fù)款的方(fāng)式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要(yào)求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转(zhuǎn)的房(fáng)企包(bāo)括(kuò)民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵头并(bìng)购重(zhòng)组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四(sì)大(dà)关键是推动城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金环节(jié)，建立(lì)开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行(xíng)的(de)第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交(jiāo)付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修，购(gòu)房(fáng)者在(zài)保修期(qī)结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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