近两年火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期(qī)后不(bù)再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了解资(zī)产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易价(jià)格的变化(huà)。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资(zī)人(rén)通过基(jī)金募集材(cái)料和信(xìn)息披(pī)露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得(dé)的现金收益，对于(yú)长期投(tóu)资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级(jí)副总监李(lǐ)华平(píng)也(yě)表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资(zī)者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价(jià)格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于(yú)投(tóu)资债券相(xiāng)对高的(de)收益性，在(zài)有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配(pèi)金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格波动(dòng)受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基(jī)础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除(chú)权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资(zī)人在基金分红前(qián)后均可(kě)以获(huò)得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信(xìn)心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关(guān)注(zhù)二级市(shì)场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金归(guī)还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前(qián)提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金(jīn)与增值(zhí)两(liǎng)个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年(nián)等合(hé)同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特(tè)许经营权(quán)类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及(jí)资(zī)产(chǎn)增值的收益(yì)，而(ér)持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资(zī)者(zhě)在(zài)选择(zé)投资标的(de)时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资(zī)产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产的(de)价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场(chǎng)价格(gé)和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再(zài)能(néng)产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供(gōng)分配金额(é)的(de)分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于剩余期(qī)限较长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本事与愿违下一句是什么 事与愿违是什么意思金并取得(dé)收益(yì)。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)该负(fù)责人提醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派(pài)金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下(xià)，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目剩余期(qī)限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的(de)更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人(rén)士还(hái)表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资(zī)者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的(de)指标有两个：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本(běn)质性区(qū)别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业(yè)本(běn)身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立(lì)的(de)资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可(kě)以更(gèng)多(duō)关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资(zī)回报，投(tóu)资(zī)者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营管理机构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理(lǐ)人实(shí)力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的(de)事与愿违下一句是什么 事与愿违是什么意思 24px;'>事与愿违下一句是什么 事与愿违是什么意思个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额(é)预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料(liào)中(zhōng)披露(lù)预(yù)测进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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