万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆论(lùn)关(guān)注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共同债(zhài)务(wù)人被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

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　　富人被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在(zài)京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权(quán)总额(é)高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权转让(ràng)项目的(de)处置主体(tǐ)是中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)北京市分公司(sī)（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)是共同债务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信达(dá)北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子实际(jì)上(shàng)都是(shì)卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在(zài)还没(méi)资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友(yǒu)感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确(què)实已经支(zhī)付价款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错(cuò)，人民(mín)法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻(dòng)结(jié)，已经查(chá)封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查(chá)封，同(tóng)时(shí)可(kě)以联合起诉开发商，要求退还(hái)购(gòu)房(fáng)款或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利(lì)保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方(fāng)式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以(yǐ)居(jū)住为(wèi)目的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全(quán)部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程(chéng)价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前(qián)已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实(shí)际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的(de)这75套(tào)房(fáng)子，还会(huì)被(bèi)业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人(rén)又(yòu)折兵？

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　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞(ruì)的(de)股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没有很大(dà)规模，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅圈(quān)留(liú)下(xià)一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)2021泰安中考成绩查询入口网站，2021泰安中考成绩查询入口在哪发的万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为(wèi)“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科(kē)等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从(cóng)荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本(běn)超(chāo)6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手(shǒu)是当(dāng)时有名(míng)的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大(dà)华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经(jīng)推出了(le)8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了(le)不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知(zhī)名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执(zhí)行标的2021泰安中考成绩查询入口网站，2021泰安中考成绩查询入口在哪高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

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　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务(wù)危机(jī)。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务(wù)，先后进军(jūn)能源市(shì)场、团(tuán)购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及(jí)其(qí)实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据(jù)企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包(bāo)括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东(dōng)国(guó)际信(xìn)托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安的时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京(jīng)国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到(dào)改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力(lì)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫(hè)集团(tuán)被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成(chéng)为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书确(què)定(dìng)义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控(kòng)人(rén)都(dōu)成为老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行(xíng)10个多(duō)亿(yì)的北京国安，又如何(hé)能独(dú)善其身？

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