导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如(rú)商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的(de)人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城(chéng)市的新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必(bì)行(xíng)杨亿巧对中杨大年对的对子好在哪里，杨亿巧对中会杨大年适来白事是什么意思。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达(dá)国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地(dì)产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房地(dì)产大分化(huà)时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然(rán)激(jī)增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国(guó)的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直(zhí)接(jiē)知晓(xiǎo)具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测(cè)算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一(yī)类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国存量(liàng)房地(dì)产(chǎn)套数(shù)，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期(qī)房占比(bǐ)近(jìn)9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的(de)住宅需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或(huò)房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动(dòng)人(rén)口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人(rén)口和省际(jì)流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工(gōng)资吸(xī)引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在(zài)房价较低(dī)的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房无(wú)法满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了(le)很大的不(bù)便和(hé)安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥(yōng)有(yǒu)的(de)住(zhù)宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活(huó)需求(qiú)，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已经户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释(shì)放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导致户数会(huì)因户(hù)均(jūn)人(rén)口规模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，资(zī)源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到买房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省(shěng)为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的(de)占比势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的(de)改善(shàn)性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济(jì)工(gōng)作会议明确(què)指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较其(qí)他国(guó)家(jiā)依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水(shuǐ)平有着(zhe)密(mì)切正向联(lián)系。随(suí)着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单(dān)局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据调查的是(shì杨亿巧对中杨大年对的对子好在哪里，杨亿巧对中会杨大年适来白事是什么意思)人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预(yù)期(qī)。

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