万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了(le)共同(tóng)债务(wù)人被中国信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产的(de)有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在(zài)京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包(bāo)括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)北(běi)京市分(fēn)公(gōng)司（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)护舒宝液体卫生巾是什么黑科技，液体卫生巾的弊端房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观(guān)，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)护舒宝液体卫生巾是什么黑科技，液体卫生巾的弊端一起中国信达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说明这些房子(zi)实际(jì)上都是卖出去了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押(yā)出(chū)去(qù)，现在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主中，还有不(bù)少(shǎo)中(zhōng)赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主确(què)实已经支付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过(guò)户手续的(de)，如(rú)果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行(xíng)异(yì)议(yì)申请，请求法院解除查(chá)封(fēng)，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求(qiú)退(tuì)还购(gòu)房款或(huò)办(bàn)理房产证，并承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法(fǎ)院关(guān)于(yú)商品房消费(fèi)者权(quán)利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式(shì)明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先于(yú)建(jiàn)设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他债权的(de)，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分(fēn)价(jià)款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么(me)这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权(quán)，实(shí)际上(shàng)是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信(xìn)护舒宝液体卫生巾是什么黑科技，液体卫生巾的弊端达申请不(bù)良(liáng)债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已(yǐ)经(jīng)成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东(dōng)行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责(zé)任公(gōng)司成(chéng)为了唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商，相较其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有(yǒu)很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开(kāi)发的(de)万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北(běi)京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大(dà)型知名(míng)房企手中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平米20万元的(de)价格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是当时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人(rén)，被执行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其(qí)实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖(wā)出(chū)背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了(le)多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就(jiù)尝(cháng)试(shì)过多(duō)元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部全部(bù)股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值一(yī)直没(méi)变，那(nà)么中赫(hè)集(jí)团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什(shén)么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押，据(jù)企查(chá)查显示(shì)，目前(qián)中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国安(ān)后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安(ān)和(hé)中赫的(de)经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述(shù)被(bèi)执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控(kòng)人都(dōu)成为(wèi)老赖的(de)情况(kuàng)下，被执行10个多亿的(de)北京(jīng)国安(ān)，又如何(hé)能独善其(qí)身？

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