近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前(qián)已包(bāo)含(hán)了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日(rì)，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化(huà)。基金份(fèn)额(é)二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自(zì)基础设(shè)施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分(fēn)红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人(rén)实际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以(yǐ)现金形式分(fēn)配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)认(rèn)为，从(cóng)投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但(dàn)不(bù)等(děng)同于(yú)债券的固定利息(xī)回报，而是(shì)由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富(fù)了(le)机(jī)构(gòu)投资(zī)者(zhě)的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资(zī)债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未(wèi)来分红(hóng)水平(píng)的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达(dá)预期(qī)，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回归(guī)的过程(chéng)；另(lìng)一方面(miàn)，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单位基金份(fèn)额(é)的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除(chú)权操(cāo)作是对分红前后基(jī)金(jīn)份额净(jìng)值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人(rén)在(zài)基金(jīn)分红前后均可以获得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期投(tóu)资的(de)信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动(dòng)对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是本金之上(shàng)的(de)增(zēng)值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部(bù)分之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异(yì)很大(dà)，大多数(shù)普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临极大不(bù)确(què)定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和(hé)产(chǎn)权(quán)类(lèi)两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益(yì)主要包(bāo)括每年(nián)的(de)现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经营类(lèi)产品的(de)收益主要(yào)来(lái)自(zì)项目每(měi)年的(de)现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动的(de)，对特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的(de)类华枝春满天心月圆什么意思可以发朋友圈吗，怀瑾握瑜,风禾尽起什么意思型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区(qū)别(bié)。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择产品的二(èr)级市(shì)场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权(quán)到(dào)期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余(y华枝春满天心月圆什么意思可以发朋友圈吗，怀瑾握瑜,风禾尽起什么意思ú)使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地(dì)出让(ràng)金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营(yíng)期(qī)限。这(zhè)种类似(shì)永(yǒng)续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资产的(de)估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观(guān)测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指标有两个(gè)：一是年报(bào)中披露(lù)的经营(yíng)活动现金流，二是可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流(liú)，基于(yú)企业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的(de)项目进行(xíng)调(diào)整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的(de)资(zī)产可以更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自底层资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机(jī)构实(shí)力、公(gōng)募基(jī)金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析(xī)，结合经济及市(shì)场的实际(jì)环(huán)境，对(duì)基础设施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述(shù)负责人也称。

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