万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位(wèi)于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论(lùn)关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务(wù)人被中国信达(dá)追债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子(zi)早已售出(chū)，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主(zhǔ)的(de)维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在(zài)京(jīng)东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体(tǐ)是(shì)中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北(běi)京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公(gōng)司是共(gòng)同债务人。目(mù)前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如(rú)果该报道属实(shí)，说明这些房子实(shí)际上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达(dá)的(de)拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这些房子根(gēn)本没有网签，也(yě)没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一(yī)财经的报道(dào)证实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院的业(yè)主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫集团的(de)高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本(běn)的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没有过错，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经(jīng)查封的可(kě)以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民(mín)法院报(bào)公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者权(quán)利(lì)保护(hù)问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确(què)了购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居(jū)住为目的(de)购(gòu)买房屋并已支付全部(bù)价(jià)款，主张(zhāng)其(qí)房(fáng)屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人(千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗rén)民法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支(zhī)付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实(shí)际(jì)上是(shì)个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也(yě)没(méi)有(yǒu)很(hěn)高的(de)国民知名度(dù)，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名(míng)房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北京当年(nián)的(de)“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年(nián)银(yín)杏树，还是每(měi)平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依(yī)旧(jiù)在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文(wén)书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团(tuán)实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就(jiù)在于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的(de)目光，放(fàng)到(dào)了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安(ān)足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安的(de)新东家(jiā)。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北(běi)京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部全部股权(quán)。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫(hè)集团(tuán)共有(yǒu)11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不(bù)仅国(guó)安(ān)的(de)经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还(hái)在持续质(zhì)押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫(hè)的经营状况却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文(wén)书(shū)确定义务，上述(shù)被(bèi)执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如(rú)何能独(dú)善其身？

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