导读(dú)

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存量极度过(guò)剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城(chén感康可以连续吃几天，感康连续吃几天为宜g)镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的(de)近三(sān)成都是(shì)流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生(shēng)了(le)额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着(zhe)不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年(nián)房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能(néng)级城(chéng)市之间(jiān)，不同(tóng)区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国感康可以连续吃几天，感康连续吃几天为宜城镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房子(zi)是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设(shè)行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目(mù)前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两(liǎng)处可(kě)以直接公布(bù)，一是每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们(men)就能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去(qù)除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的(de)住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅(zhái)与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际(jì)变化比例(lì)，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最感康可以连续吃几天，感康连续吃几天为宜后，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期(qī)房(fáng)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点含(hán)义(yì)

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到(dào)了户均一套房(fáng)的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量(liàng)供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流(liú)动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是(shì)约(yuē)9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是(shì)2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的(de)家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平(píng)方米，不(bù)及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这(zhè)个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有(yǒu)需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的(de)新增(zēng)住宅需(xū)求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都(dōu)市(shì)圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年(nián)间(jiān)新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管(guǎn)理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较其他(tā)国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是(shì)中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住宅(zhái)质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大(dà)分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房(fáng)之间的(de)差异(yì)也将越(yuè)发(fā)扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不(bù)是针对(duì)住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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