文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开(kāi)发(fā)时(shí)代(dài)步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规(guī)律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外什么(me)情(qíng)况？简单(dān)科(kē)普一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工程进(jìn)度在完全交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格的(de)资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售制度有助于(yú)降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然(rán)这需(xū)要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只(zhǐ)要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业(yè)的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院发(fā)展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财(cái)税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模(mó)式(shì)引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到(dào)的(de)见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下(xià)九龙(lóng)的一(yī)块地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了(le)分层出售、还(hái)印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造(zào)和(hé)销售，也解(jiě)决(jué)了制(zhì)造(zào)商(shāng)的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的(de)住房供不应求的(de)问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确(què)保(bǎo)地(dì)价款已经全(quán)部(bù)支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全(quán)透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂(làn)尾(wěi)”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化的进(jìn)程大于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基(jī)础等(děng)城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较(jiào)慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房地产市(shì)场(chǎng)的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地(dì)产市(shì)场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社(shè)会化的(de)住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济(jì)下(xià)的福利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的(de)商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发(fā)时(shí)间周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国(guó)内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同(tóng)-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程(chéng)中，购房(fáng)者需要(yào)一(yī)次(cì)性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩(shèng)余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的(de)按(àn)照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言，预售(shòu)制商品房也(yě)开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在(zài)过(guò)去(qù)20多(duō)年对中国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数(shù)十(shí)年时间(jiān)走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平(píng)方公里(lǐ)增(zēng)长至(zhì)60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发(fā)布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面(miàn)积(jī)从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积(jī)占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的(de)发展。中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到(dào)有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地(dì)经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特(tè)别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过(guò)三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不(bù)良率(lǜ)大(dà)幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的购(gòu)房合(hé)同、购(gòu)房者和银(yín)行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的(de)合(hé)同关系(xì)，如果开发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房合同向开发(fā)商(shāng)主张权力(lì)，但依(yī)旧(jiù)需要(yào)根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或(huò)经营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能(néng)还款等(děng)，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款项应当用于(yú)有关的工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但(dàn)多(duō)年以(yǐ)来全国并没(méi)有统一(y带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗ī)的预售资(zī)金监管规(guī)定，各地实(shí)行(xíng)“一城(chéng)一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报(bào)价计(jì)算重点资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用(yòng)，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么(me)，监管账户资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提(tí)供了(le)资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式(shì)，但(dàn)一定(dìng)程(chéng)度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金或预(yù)付(fù)款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大(dà)部(bù)分房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付(fù)款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房(fáng)者(zhě)提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限内无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付(fù)，其(qí)余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资(zī)金由(yóu)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权(quán)保险公司(sī)的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接损害(hài)银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门(mén)经审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造工期进度(dù)支(zhī)付，按(àn)揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何原因不(bù)能购买，定(dìng)金(jīn)按照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按工期(qī)支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可分(fēn)为(wèi)公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在(zài)支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋(wū)出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环(huán)节，各(gè)环节(jié)内容(róng)确认(rèn)无误后签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是(shì)交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须(xū)经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施”，交房前(qián)付款比例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)交付给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银(yín)行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金(jīn)，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付款的(de)方式，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细(xì)规(guī)定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款(kuǎn)会存入(rù)银(yín)行专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账(zhàng)户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到了(le)政策出手临(lín)界点(diǎn)，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势(shì)复杂性(xìng)和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建(jiàn)立(lì)开发商违(wéi)约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度(dù)。保(bǎo)修(xiū)期(qī)内(nèi)，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗