饱(bǎo)受争议的二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服(fú)务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机(jī)构存在(zài)利用房(fáng)源(yuán)客源(yuán)优势收取过(guò)高(gāo)费用(yòng)、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客户(hù)个(gè)人信息等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益(yì)。

　　基(jī)于上(shàng)述(shù)背景(jǐng)，两部(bù)门从(cóng)加强从业(yè)主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合(hé)理确(què)定经纪服务收(shōu)费、严格实行(xíng)明码标价(jià)等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一(yī)二(èr)线城市二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例(lì)超过80％，大(dà)量二手房成交依赖(lài)中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对居(jū)民来(lái)说属于(yú)金额不低的(de)大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本(běn)较高(gāo)、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，中国现在有多少士兵军人，目前中国有多少士兵中国现在有多少士兵军人，目前中国有多少士兵居民(mín)往往通过中介(jiè)来完成。但很多中介利用信息不对称(chēng)等问(wèn)题，将非(fēi)必要的(de)收费夹带(dài)其中(zhōng)，如收取过桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担保费等，对(duì)居民(mín)造成额外的(de)负担，而且这些服务事项并未(wèi)明(míng)码标价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市场交易过(guò)程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在(zài)内的相(xiāng)关市场交易行为及其主体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历(lì)来对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务(wù)费(fèi)的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关(guān)部(bù)门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费(fèi)及中介交易进(jìn)行(xíng)规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价(jià)值不(bù)菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元的房(fáng)屋(wū)，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪(jì)服务(wù)收费上，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构要合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定(dìng)价。引导由交易双(shuāng)方共(gòng)同承担经纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费标准的(de)最早(zǎo)依据是1995年(nián)国家计委(wěi)建设部下发(fā)的《关(guān)于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费(fèi)标准，即根(gēn)据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的(de)住宅(zhái)买卖(mài)经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意(yì)，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最(zuì)高(gāo)不(bù)得(dé)超过(guò)10％。”这意(yì)味(wèi)着(zhe)，当前(qián)北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪(jì)服务收(shōu)费多少由(yóu)各(gè)中介机构(gòu)自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在实际收(shōu)取(qǔ)费用过(guò)程(chéng)中，相关监管部门当前并未明确具体的(de)中介费(fèi)率，中介(jiè)机构仅(jǐn)需在服务过程中对收(shōu)费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)进行明码标价即可(kě)。而(ér)房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构在(zài)具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋(wū)价值及(jí)工资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问(wèn)题，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等(děng)场(chǎng)所(suǒ)或渠(qú)道，公示服务项目(mù)、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合(hé)标(biāo)价和(hé)捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基(jī)本服务和延伸(shēn)服务(wù)，应当分别明确(què)服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪(jì)机构收费(fèi)前应(yīng)当向交易当事(shì)人出(chū)具(jù)收费(fèi)清单(dān)，列(liè)明收费标准、收费(fèi)金额(é)，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平均水平(píng)的房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合(hé)措施进行重点监管。市(shì)场监管部门会同(tóng)有关(guān)部门依法查处(chù)不(bù)按规定明码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违(wéi)反价格和反垄断法律法规的(de)行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规信息，市场监(jiān)管部(bù)门要(yào)依法依规纳入(rù)国(guó)家企业信用信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格(gé)越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价，合(hé)理降低住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费(fèi)用，主要(yào)还是规范行业，打(dǎ)击(jī)收费过(guò)高的经(jīng)纪(jì)机构(gòu)，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就(jiù)不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上(shàng)经(jīng)纪服务费用(yòng)对市场(chǎng)的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当(dāng)前两部(bù)门(mén)提出的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领(lǐng)性(xìng)文件而非规定(dìng)，未来如(rú)何具体认定其中(zhōng)的(de)细则(zé)，还需要看各(gè)城市落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整(zhěng)改善、规(guī)范化(huà)，有(yǒu)利于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手房(fáng)很(hěn)多房源在(zài)产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等(děng)都(dōu)可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应(yīng)该由上下(xià)家各支付(fù)一半的中介费，但在一些热点城(chéng)市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从而(ér)会出现中介费及税(shuì)费均由(yóu)购房者来承担。即使一些(xiē)房东(dōng)愿(yuàn)意承担中介费，这(zhè)部分(fēn)费用(yòng)也可能通(tōng)过转嫁的方式(shì)，在房(fáng)价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其视(shì)为(wèi)向购房(fáng)者(zhě)单边收(shōu)费(fèi)的(de)行为。部分中(zhōng)介(jiè)公司可能会利(lì)用其支配(pèi)地位，在原(yuán)先经纪(jì)服(fú)务收费的基础上(shàng)，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房(fáng)东往(wǎng)往会(huì)将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁(jià)给(gěi)购(gòu)房者，这实际(jì)上相当于变相推高了房价(jià)。两部(bù)门提出严禁操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利(lì)于提高交易中操(cāo)作的透明度，也有(yǒu)利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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