文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开(kāi)的全(quán)国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义(yì)。当(dāng)然二次(cì)房改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按(àn)照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的(de)风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般(bān)为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能(néng)交房的(de)风险。从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预(yù)售制(zhì)度怎(zěn)么(me)来的？国(guó)外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严(yán)格(gé)的监管保障(zhàng)措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期(qī)房后(hòu)并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处(chù)罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险，对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平，所以不(bù)如(rú)借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复每走一步就会深深的撞一下，抱着走一下就撞一下市场信(xìn)心(xīn)和(hé)房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归(guī)实体经(jīng)济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本(běn)质是(shì)向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三(sān)好生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的专(zhuān)项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(z每走一步就会深深的撞一下，抱着走一下就撞一下hù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基(jī)础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉(jué)和(hé)多年经(jīng)营杂(zá)货铺(pù)、海(hǎi)上驳运(yùn)业务(wù)的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑(zhù)材(cái)料(liào)、分层(céng)价(jià)格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速了(le)房屋(wū)的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销(xiāo)售模式成为(wèi)当时中国香港房地(dì)产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了(le)中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付，还要(yào)证明(míng)自身有资(zī)金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香港要(yào)求律师(shī)行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随(suí)着(zhe)监管体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业(yè)化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城(chéng)市(shì)化配套问题(tí)，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的(de)是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出现了(le)分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房(fáng)制度不再(zài)适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临(lín)商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社(shè)会(huì)缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制度，先后出(chū)台多(duō)项文(wén)件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济(jì)下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货(huò)币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地(dì)产开发(fā)商办理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记(jì)和预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开(kāi)启(qǐ)了(le)高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最(zuì)主要方式，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年对中国(guó)内地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到(dào)了(le)重要(yào)作用，不(bù)仅解决(jué)了(le)房(fáng)地(dì)产市场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了(le)居民居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子(zi)楼(lóu)住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区(qū)面(miàn)积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销(xiāo)售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快速发展，房地(dì)产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到(dào)民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国(guó)内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道(dào)，房地产带动的上下(xià)游产业(yè)链特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资(zī)占固定(dìng)资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通(tōng)道业(yè)务，占比超过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存在(zài)，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个(gè)独立的(de)合同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导(dǎo)致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能(néng)还款等，则(zé)风险完全由(yóu)银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了(le)开(kāi)发企(qǐ)业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国(guó)并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价(jià)计算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不(bù)少购(gòu)房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般(bān)以定金方式支付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第(dì)三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购(gòu)房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期(qī)限内无(wú)条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付(fù)首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环(huán)节，定金(jīn)比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进(jìn)度向开(kāi)发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动(dòng)机(jī)监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得(dé)由(yóu)政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后(hòu)即可预(yù)售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点可(kě)分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有(yǒu)10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均(jūn)有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方(fāng)式，但(dàn)是(shì)交房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金监(jiān)管极(jí)为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完(wán)成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本(běn)二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须(xū)完成定金(jīn)保全措施才(cái)可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房(fáng)者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约(yuē)可返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支(zhī)付(fù)，所有(yǒu)资金进银(yín)行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选购权(quán)合(hé)同以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一(yī)步签(qiān)订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)15％的(de)首(shǒu)付及(jí)印(yìn)花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供(gōng)在此过(guò)程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对(duì)局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保(bǎo)复(fù)工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力(lì)的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一(yī)方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性(xìng)和人(rén)性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发(fā)商违约后(hòu)定金(jīn)保护机(jī)制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等(děng)情(qíng)况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进(jìn)度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第(dì)三(sān)方资金监管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现(xiàn)象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的(de)过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的(de)提(tí)升(s每走一步就会深深的撞一下，抱着走一下就撞一下hēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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