OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科(kē)技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日(rì)的下跌走势，午后跌(diē)幅(fú)一(yī)度(dù)扩大，尾(wěi)盘有所拉(lā)升，全天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要(yào)承(chéng)租方(fāng)之一，目前(qián)未收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库(kù)科(kē)技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同(tóng)步启动了应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库提前退租(zū)的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视，浦东新区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其(qí)实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外(wài)价值，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲库科技的事件继续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅(fú)一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT最近(jìn)几个交易日二级(jí)市场(chǎng)价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市(shì)以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前(qián)上市(shì)的8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余(yú)7只均(jūn)有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月(yuè)15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因此导致二级市(shì)场(chǎng)价格出(chū)现(xiàn)波(bō)动。”一(yī)位业(yè)内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出于风险规(guī)避的原因，最近几个交易日(rì)场内资(zī)金有所(suǒ)流出(chū)，但是(shì)，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一(yī)定释放(fàng)，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本面、情(qíng)绪面(miàn)等多(duō)重(zhòng)因素影响，不好判(pàn)断价格(gé)是不是已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业内(nèi)人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市(shì)场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高的(de)产品具备(bèi)一定的投资价(jià)值，很适合稳健类(lèi)投资(zī)者。此外，伴随着经济(jì)复苏(sū)的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基(jī)金执(zhí)行董(dǒng)事(shì)高如(rú)星对此表示，若张江园区最(zuì)终(zhōng)能顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有造(zào)成(chéng)大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前(qián)期本身园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是(shì)黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他(tā)也强调，最终还是落到租(zū)金收入受不受(shòu)影响，影响多大(dà)，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子(zi)公司哲库(kù)科技(jì)。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发(fā)布(bù)公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其(qí)扩募(mù)拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始(shǐ)权(quán)益人(rén)将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yī丽水在哪里哪个省份哪个市，浙江丽水在哪里n)其一季报中披露的(de)张江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)出租(zū)率下降事项，一度二(èr)级市场价格出现回(huí)落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管(guǎn)理(lǐ)人就相(xiāng)关(guān)事项进行了解(jiě)释说明，市场信心得到了一定提振，二(èr)级市(shì)场价(jià)格表现也(yě)趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线(xiàn)上和(hé)线下的扩募说明会上，运营团(tuán)队表示了(le)对张江光大园项目的信(xìn)心，预计签(qiān)署意向书和合(hé)同(tóng)谈判中(zhōng)的(de)储(chǔ)备租(zū)户正常转化后，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没想到(dào)仅过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告(gào)引起了市场各方的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负(fù)责人坦言，事发突然(rán)确实始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新(xīn)区(qū)国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关(guān)负责(zé)人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是(shì)比较(jiào)丰富的(de)，覆盖了芯片测(cè)试、人工(gōng)智(zhì)能、航天(tiān)产(chǎn)业、信息(xī)技术等产业客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面(miàn)积超过(guò)了2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着手(shǒu)通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要(yào)租户(hù)。虽(suī)然收(shōu)了(le)三个(gè)月履约(yuē)保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首(shǒu)批(pī)扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把这些(xiē)面积(jī)在短期内完成去化(huà)。”相关负(fù)责人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区(qū)域的(de)张江光大园项目一季度末也有将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储(chǔ)备租(zū)户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责人解(jiě)释，张(zhāng)江光大园(yuán)一直以来都(dōu)坚持以市场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租(zū)都(dōu)属于正常情况，而这次项目(mù)的大(dà)租户退(tuì)租正好发生(shēng)在(zài)市(shì)场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情(qíng)况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑情(qíng)况没(méi)有(yǒu)得到及(jí)时修(xiū)复(fù)后(hòu)，张江这边也(yě)作(zuò)了一定的资源(yuán)调配和(hé)倾(qīng)斜，引入了(le)一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦和张江光大园项目(mù)在给租(zū)户的分隔空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也(yě)有一些差(chà)异化，张润大厦多是两千多平的大(dà)平层(céng)，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层(céng)以(yǐ)一千平的面积(jī)为主(zhǔ)，还(hái)有(yǒu)一(yī)些独栋(dòng)形态(tài)的物业(yè)。租户自身(shēn)也会有诉求，也(yě)会(huì)根据自身(shēn)需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区域内(nèi)的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人(rén)都(dōu)变成(chéng)了一家，后(hòu)续我们(men)在资源共享和(hé)丽水在哪里哪个省份哪个市，浙江丽水在哪里联合营销方面能更加充分发挥协(xié)同效应，相(xiāng)信可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人(rén)补(bǔ)充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在管资产约五百万方(fāng)，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造张江园区产业(yè)空间资产上市平(píng)台目标(biāo)的坚(jiān)实后盾和(hé)储备(bèi)资(zī)源。“我们(men)非常重视张江REIT这(zhè)个资(zī)本平(píng)台和它未来(lái)的发(fā)展。”相关(guān)负责人表示，“这次(cì)扩(kuò)募是(shì)我们实现基(jī)金(jīn)扩容的第一(yī)步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和(hé)我(wǒ)们(men)在(zài)张江科学城这三十(shí)年建设发(fā)展过程中所经(jīng)历(lì)的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算(suàn)是(shì)一(yī)个(gè)非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万(wàn)难，尽一切可(kě)能(néng)化解当前突发事件(jiàn)的所(suǒ)有负面影(yǐng)响，维持预期(qī)和市场的信(xìn)心。”

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