OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘继续(xù)延续(xù)此前几(jǐ)日(rì)的下跌走势(shì)，午(wǔ)后跌幅(fú)一(yī)度扩(kuò)大(dà)，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资(zī)产张润大厦(shà)的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在(zài)公(gōng)告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继(jì)续(xù)密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情(qíng)况(kuàng)，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项(xiàng)目(mù)的原(yuán)始权益人(rén)相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高(gāo)度(dù)重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示(shì)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实(shí)不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不(bù)会从根本(běn)上影响其内外价值，投(tóu)资者应(yīng)理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此(cǐ)后二级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日二级(jí)市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市以来(lái)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在(zài)全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目前上(shàng)市的8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披露张江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致二(èr)级市(shì)场价格出现(xiàn)波动。”一(yī)位业内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出(chū)于风险规避的(de)原因，最近(jìn)几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随(suí)着二级市场价格下跌(diē)，风险也得(dé)到一定释放，但是价(jià)格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好判断(duàn)价(jià)格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内(nèi)人士表示，今年(nián)整体REITs市(shì)场表现低迷，不(bù)少(shǎo)产品(pǐn)年内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益(yì)率高的产品具备一定(dìng)的投资价(jià)值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济复(fù)苏(sū)的步伐(fá)，产业园区、物(wù)流(liú)类等REITs产品具(jù)备(bèi)一(yī)定的投资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募基金执行(xíng)董(dǒng)事高如(rú)星对此(cǐ)表示，若张江园(yuán)区(qū)最终能(néng)顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的(de)影响，“事件(jiàn)性利(lì)空(kōng)下调至得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园(yuán)区类资产就回调(diào)不少了，无法企及是什么意思，不可企及是什么意思这就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估(gū)计(jì)园区(qū)会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科技(jì)。随(suí)后5月12日(rì)晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募(mù)拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库(kù)科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季(jì)报中披露(lù)的张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度(dù)二(èr)级市场价格出现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会中管理人(rén)就(jiù)相(xiāng)关事项进(jìn)行了解释(shì)说明(míng)，市场信心得到(dào)了一定提振，二级(jí)市场价(jià)格表(biǎo)现(xiàn)也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募(mù)说明会上，运营团队(duì)表(biǎo)示了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租户正常(cháng)转化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路又(yòu)迎来(lái)了新(xīn)的(de)考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告(gào)引起了市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原始权(quán)益人(rén)相关(guān)负责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间即(jí)奔赴(fù)现场进(jìn)行了沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并(bìng)同步启(qǐ)动了应急(jí)预(yù)案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视，据悉新区国(guó)资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户(hù)情况(kuàng)，相关(guān)负(fù)责人介绍说，目前储备(bèi)租户(hù)还(hái)是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能(néng)、航天产业、信息(xī)技(jì)术(shù)等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从(cóng)意向(xiàng)储备转化(huà)为(wèi)实际租户需要(yào)一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要(yào)租户。虽然(rán)收了三个(gè)月(yuè)履约保证金给了我无法企及是什么意思，不可企及是什么意思们(men)一些空间(jiān)，但本着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短(duǎn)期内完成去化(huà)。”相关负责(zé)人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一(yī)季度(dù)末也(yě)有(yǒu)将近30％的(de)空置率(lǜ)，原(yuán)始权益人有(yǒu)那(nà)么多储(chǔ)备租户(hù)，之前的空置(zhì)率为(wèi)何未能得到(dào)解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责人解释(shì)，张江光大园(yuán)一(yī)直(zhí)以来都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化运(yùn)营为导向(xiàng)，历(lì)史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户的调租和换(huàn)租都属(shǔ)于正常情况，而这次(cì)项(xiàng)目的大(dà)租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及(jí)时修复后(hòu)，张江(jiāng)这边也作了(le)一定的资源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等方面(miàn)也有(yǒu)一些差(chà)无法企及是什么意思，不可企及是什么意思异(yì)化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一(yī)千平的面积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自(zì)身也会有(yǒu)诉(sù)求(qiú)，也会根据自身需求和(hé)预算(suàn)挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成(chéng)以后，新老资产(chǎn)的(de)管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和联合营(yíng)销方面能更加(jiā)充分发挥协(xié)同效应，相信可(kě)以(yǐ)做得更好。”上述负责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负(fù)责人表示(shì)，张江(jiāng)集团和(hé)张(zhāng)江高科目前在管资产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发的储备项目，这些都(dōu)将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资产(chǎn)上市(shì)平(píng)台目标的(de)坚(jiān)实后盾(dùn)和储备资(zī)源(yuán)。“我(wǒ)们(men)非(fēi)常重视(shì)张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示(shì)，“这次扩(kuò)募是我们实(shí)现基(jī)金扩容的(de)第一步，也是至关重要的(de)一步，眼(yǎn)下我们(men)可(kě)能面临了一些突发情(qíng)况需(xū)要解决，但(dàn)是(shì)这和我(wǒ)们在张江科学城这(zhè)三(sān)十年建设(shè)发展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一(yī)个(gè)非常小的(de)插(chā)曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排除万(wàn)难，尽一(yī)切可能化解当前突发事件的所有负(fù)面(miàn)影(yǐng)响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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