OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二(èr)级(jí)市场(chǎng)的影(yǐng)响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的下跌(diē)走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应对。<洗面奶含皂基成分好不好，长期使用氨基酸洗面奶的危害/p>

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，浦(pǔ)东新区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多位业内人士(shì)表示(shì)，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率(lǜ)下(xià)跌并(bìng)不会从(cóng)根(gēn)本(běn)上影(yǐng)响(xiǎng)其内外(wài)价值，投资(zī)者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影(yǐng)响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日(rì)二(èr)级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市(shì)以来，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目(mù)前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业(yè)园区基(jī)础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)出租(zū)率(lǜ)有所下降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的(de)项目(mù)又遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于(yú)风(fēng)险规避的(de)原因，最近几个交(jiāo)易日(rì)场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市(shì)场价格下跌，风险也得到(dào)一定(dìng)释放，但(dàn)是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重(zhòng)因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价格是不是(shì)已经完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年(nián)内(nèi)二级市场跌(diē)幅较大，其实(shí)有(yǒu)些隐(yǐn)含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投资价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如(rú)星(xīng)对此表示(shì)，若(ruò)张江园区最(zuì)终能(néng)顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营现金(jīn)流(liú)没有造(zào)成(chéng)大的影响，“事件性(xìng)利空(kōng)下(xià)调至得(dé)这么急、这么(me)深，加(jiā)上(shàng)前期本身园区类资(zī)产(chǎn)就(jiù)回调不少了，这(zhè)就是(shì)黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还(hái)是(shì)落到租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子(zi)公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其(qí)扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库(kù)科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权(quán)益人(rén)将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报(bào)中披露的(de)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目出(chū)租率下降事(shì)项，一度(dù)二(èr)级市场价(jià)格(gé)出(chū)现回落(luò)。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事(shì)项进行了解释说明(míng)，市场信心得到了一定(dìng)提(tí)振，二(èr)级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召(zhào)开的(de)线上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示(shì)了对(duì)张(zhāng)江光(guāng)大园项目的(de)信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了(le)不到(dào)三周(zhōu)的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募(mù)之路又(yòu)迎来了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公告引起了市场各(gè)方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责(zé)人坦言，事(shì)发突然确(què)实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第(dì)一时(shí)间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和(hé)核实工作(zuò)，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉(xī)新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租(zū)户(hù)情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业(yè)、信(xìn)息技术等产业客户，租(zū)赁意(洗面奶含皂基成分好不好，长期使用氨基酸洗面奶的危害yì)向面积超(chāo)过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手(shǒu)通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁(suǒ)定一(yī)些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保(bǎo)证金(jīn)给(gěi)了我们一些(xiē)空间，但本(běn)着对首(shǒu)批(pī)扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全(quán)力与时(shí)间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化。”相关负(fù)责(zé)人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同(tóng)区域的张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)一(yī)季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多储备租(zū)户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关(guān)负(fù)责人解释(shì)，张江光大园一(yī)直以来都坚持以市场化(huà)运(yùn)营为导向，历(lì)史运营表现稳定(dìng)，租(zū)户的(de)调(diào)租和换租都属于(yú)正(zhèng)常情况，而(ér)这次项目的大租户退租(zū)正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有所好转。在看到出(chū)租率下(xià)滑情(qíng)况没有得(dé)到及时修复后，张(zhāng)江这边也作(zuò)了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一(yī)些(xiē)储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在(zài)给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平(píng)等方面也(yě)有(yǒu)一些差(chà)异(yì)化，张润大(dà)厦多是两千(qiān)多(duō)平(píng)的大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋(dòng)形(xíng)态的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的管(guǎn)理人都变成了一家，后续我们在(zài)资(zī)源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做(zuò)得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的(de)定(dìng)位和(hé)展望，相关负责人表(biǎo)示(shì)，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开(kāi)发的(de)储备(bèi)项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上(shàng)市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个(gè)资本平台和它(tā)未来的发(fā)展。”相关负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次(cì)扩募是我们实(shí)现基金扩(kuò)容(róng)的第一(yī)步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我们可(kě)能(néng)面临了一(yī)些(xiē)突发情况需(xū)要解决，但是这和(hé)我们在张江科学城(chéng)这(zhè)三十年建设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排(pái)除万难，尽一切可(kě)能化解(jiě)当前突发(fā)事件(jiàn)的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的(de)信心。”

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