导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低(dī)景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量(liàng)极度(dù)过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露(lù)全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其中还(hái)包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现(xiàn)中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前(qián)并(bìng)无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的(de)数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎(hū)意味着户户有房，然而事(shì)实(shí)上(shàng)中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因为户均一套(tào)房无法满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总(zǒng)人口的近三(sān)成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新户(hù)购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日(rì)益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步(bù)入(rù)大分化时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在(zài)住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是(shì)仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)homework可数还是不可数名词，homework可数吗？housework 呢查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据(jù)以(yǐ)及(jí)80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人(rén)都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因(yīn)素(sù)密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民(mín)的居住(zhù)水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居(homework可数还是不可数名词，homework可数吗？housework 呢jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测(cè)算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套(tào)数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)，我们主(zhǔ)要(yào)用到(dào)上(shàng)述(shù)两组(zǔ)数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不(bù)计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的(de)期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交(jiāo)房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房套(tào)数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居(jū)民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达(dá)到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并(bìng)不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民(mín)换(huàn)房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人(rén)口和省(shěng)际(jì)流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南(nán)京(jīng)工作的(de)流动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅中依(yī)然(rán)有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的(de)生(shēng)活带来(lái)了很(hěn)大的(de)不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难(nán)满足(zú)现代生活(huó)需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型(xíng)更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土地(dì)资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动(dòng)态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户(hù)均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市(shì)流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新(xīn)的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人(rén)口增(zēng)长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的(de)占比势(shì)必(bì)会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质(zhì)量(liàng)低、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境(jìng)，背后的(de)改善性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家庭希望提(tí)高生活(huó)品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提高，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不(bù)单局(jú)限于城(chéng)市(shì)能级之(zhī)间差(chà)异，优质(zhì)小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的差异(yì)也(yě)将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可(kě)能超预期。

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