OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下(xià)跌走势(shì)，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦(shà)的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的(de)通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始权益人相关(guān)负(fù)责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急(jí)预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的(de)可能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多(duō)位业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市(shì)场波动(dòng)较大，但其实(shí)不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本(běn)上(shàng)影响其内外价值，投资者(zhě)应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消息影响(xiǎng)，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT最近(jìn)几(jǐ)个(gè)交易日二级市场价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区(qū)基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均(jūn)有不同程(chéng)度下跌(diē)，8只产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经(jīng)披(pī)露张江光(guāng)大园项目出(chū)租率(lǜ)有所下(xià)降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二(èr)级市(shì)场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人(rén)士看(kàn)来，尽管出(chū)于风险规避(bì)的原因(yīn)，最近(jìn)几(jǐ)个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但(dàn)是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并不(bù)会从根本上(shàng)影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市(shì)场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受到基(jī)本面、情(qíng)绪面(miàn)等多重因(yīn)素(sù)影响，不好判断价格是不是已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人(rén)士(shì)表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高的(de)产品(pǐn)具备一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园(yuán)区最(zuì)终能(néng)顺利(lì)解决招商(shāng)，平(píng)稳过度对(duì)经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流没有(yǒu)造成(chéng)大的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调至(zhì)得(dé)这么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区(qū)类资产(chǎn)就回调不(bù)少了(le)，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最终(zhōng)还是落到租(zū)金收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估(gū)计园区会(huì)最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT发布(bù)公(gōng)告(gào)，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资(zī)产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表(biǎo)示(shì)，原(yuán)始权益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张江REI河北属于南方还是北方 河北属于北方吗T因河北属于南方还是北方 河北属于北方吗其一季报中(zhōng)披露的张江光大(dà)园项目出租率下(xià)降事项(xiàng)，一度(dù)二级市(shì)场价格出现(xiàn)回落。在随(suí)后召开的(de)业(yè)绩说明会中管理人就相(xiāng)关(guān)事(shì)项进行了解(jiě)释说明，市场信心(xīn)得到了一定提(tí)振(zhèn)，二级市场价格表(biǎo)现也趋于(yú)平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的(de)信心，预计签署(shǔ)意(yì)向书(shū)和合同(tóng)谈(tán)判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不到三周的时(shí)间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来(lái)了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场各方的广(guǎng)泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关负(fù)责人坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核(hé)实工作，并(bìng)同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关(guān)负(fù)责人介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了芯片(piàn)测试、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向面(miàn)积超过了(le)2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要(yào)租户(hù)。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了(le)我(wǒ)们(men)一(yī)些(xiē)空(kōng)间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些(xiē)面积在短期(qī)内完成去化。”相关(guān)负责人(rén)说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的(de)张江光大园项目(mù)一季度(dù)末也有将(jiāng)近30％的(de)空置率(lǜ)，原始权(quán)益人有那么多储备(bèi)租户，之(zhī)前的空置率为何未(wèi)能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以市场化运营为(wèi)导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表(biǎo)现稳(wěn)定，租(zū)户的调租和换租都属(shǔ)于(yú)正(zhèng)常(cháng)情(qíng)况，而(ér)这次项目的大租户退租(zū)正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目(mù)前市场情况(kuàng)已(yǐ)有(yǒu)所好(hǎo)转。在看(kàn)到(dào)出(chū)租率(lǜ)下滑情况没有得到(dào)及(jí)时(shí)修复后，张江这边(biān)也作(zuò)了一定的(de)资源(yuán)调配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张(zhāng)江光大(dà)园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平(píng)等方(fāng)面也有一(yī)些(xiē)差异化(huà)，张润大厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的(de)成新(xīn)度高(gāo)一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层以(yǐ)一(yī)千河北属于南方还是北方 河北属于北方吗平的面积(jī)为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些(xiē)独栋形态的物业(yè)。租(zū)户自身也会有诉求，也会根据(jù)自(zì)身需求(qiú)和预算(suàn)挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完成以(yǐ)后，新老资(zī)产(chǎn)的管理人(rén)都变成了一家，后(hòu)续我(wǒ)们在资源共享和联(lián)合营销方(fāng)面能更加充(chōng)分发(fā)挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相(xiāng)关负责(zé)人表示，张江集团和(hé)张江高科目前在(zài)管(guǎn)资(zī)产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空(kōng)间资产上市(shì)平台目标的坚实(shí)后盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我们(men)非常重视张江REIT这(zhè)个资(zī)本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们实现(xiàn)基金(jīn)扩容的(de)第(dì)一步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情(qíng)况(kuàng)需要解决，但是这和我们在(zài)张江(jiāng)科学城这三十(shí)年建(jiàn)设发展过(guò)程中所经历的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们(men)有信(xìn)心排除万难，尽一(yī)切可能化解(jiě)当前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期(qī)和市场的信心(xīn)。”

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