5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募(mù)基金(jīn)为(wèi)代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企(qǐ)获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基(jī)金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公(gōng)募所持房地产公司市值(zhí)在股票资(zī)产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值(zhí)前(qián)五个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上(shàng)看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集(jí)团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分(fēn)化时(shí)代(dài)，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二(èr)级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰退期的(de)行(xíng)业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么投(tóu)资机会的(de)。但在(zài)这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也出现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存(cún)量地产的(de)更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的(de)需求或(huò)将(jiāng)回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给(gěi)侧出(chū)清的这都有水了还说不想要，啊怎么这么多水啊过程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够(gòu)通(tōng)过(guò)大(dà)鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过(guò)去(qù)了，但(dàn)不代(dài)表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投资(zī)机(jī)会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕(gēng)细(xì)作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只(zhǐ)房地(dì)产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发(fā)展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的(de)基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营业务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的(de)主(zhǔ)要产品及(jí)服(fú)务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营(yíng)。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各(gè)类(lèi)机构(gòu)都有(yǒu)对(duì)其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季(jì)度的收入利(lì)润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知(zhī)名(míng)机构在(zài)其中持续(xù)驻足(zú)。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季(jì)度他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上(shàng)海(hǎi)区(qū)域(yù)性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上(shàng)市公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列(liè)。具(jù)体说(shuō)来(lái)， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和(hé)私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端(duān)看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低(dī)，净(jìng)负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的(de)净(jìng)负(fù)债率(lǜ)普(pǔ)遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在(zài)当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结(jié)构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其(qí)是(shì)央企占据显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的(de)资(zī)产会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估(gū)值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长(zhǎng)期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行业进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈利和(hé)现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一(yī)思路的(de)话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察国企(qǐ)央企在三(sān)个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其(qí)次是(shì)销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的(de)驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四(sì)月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个(gè)别城市四月环比三月相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数城市都(dōu)出现环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的(de)经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长不确(què)定(dì这都有水了还说不想要，啊怎么这么多水啊ng)性的(de)压力仍旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业(yè)链(liàn)的复苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱(这都有水了还说不想要，啊怎么这么多水啊qián)的(de)时(shí)候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱(qián)。但(dàn)这(zhè)也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待(dài)它的基(jī)本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例(lì)分(fēn)析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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