文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足(zú)一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了(le)，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发(fā)展阶(jiē)段的必(bì)然趋(qū)势(shì)，也(yě)是对(duì)购房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以后一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一(yī)定能实(shí)现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售制对(duì)购房者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房的(de)风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有(yǒu)助于(yú)房企稳健(jiàn)发(fā)展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预(yù)售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后(hòu)并(bìng)非(fēi)像中国(guó)一样在支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，女生拉黑就是极度讨厌吗，拉黑多久不联系就是彻底结束取消预售制度(dù)有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能(néng)化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济(jì)和女生拉黑就是极度讨厌吗，拉黑多久不联系就是彻底结束居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究(jiū)中心参(cān)与财税(shuì)改革方案(àn)研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等(děng)进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资金实(shí)力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列(liè)问题，不(bù)少地产商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引(yǐn)入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的(de)经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的(de)一块地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众购房(fáng)的(de)资金压力，加速了房(fáng)屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决(jué)了(le)制(zhì)造商的资(zī)金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的(de)住(zhù)房供(gōng)不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个(gè)楼(lóu)盘(pán)因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了(le)对于(yú)预售(shòu)楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金(jīn)等(děng)能力(lì)把(bǎ)项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完(wán)善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯(wéi)有解决(jué)住房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租(zū)养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度(dù)也出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地产市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先后出(chū)台多(duō)项文(wén)件，大力(lì)支持国内房(fáng)地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计(jì)划经(jīng)济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动下(xià)一(yī)个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地(dì)开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国(guó)人(rén)民银行等多方迅速出台(tái)相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资(zī)金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和预(yù)告(gào)登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对(duì)中国(guó)内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了(le)高周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极(jí)大(dà)缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去(qù)20多年对中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入(rù)快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济(jì)增(zēng)长渠(qú)道，房(fáng)地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值(zhí)占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例(lì)较高(gāo)，主要(yào)是(shì)因为住(zhù)房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购(gòu)房者(zhě)承担(dān)的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签订的(de)预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款等(děng)，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企业预(yù)售商品房(fáng)所得款项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的预售资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项(xiàng)目的(de)建安(ān)成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计(jì)算重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么(me)，监管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发(fā)时代的(de)高周(zhōu)转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得(dé)监(jiān)管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的(de)工(gōng)程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程(chéng)进(jìn)度(dù)所需(xū)。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资金循环(huán)高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设(shè)有定(dìng)金(jīn)或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn女生拉黑就是极度讨厌吗，拉黑多久不联系就是彻底结束)比重(zhòng)：要求购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的预(yù)付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一般(bān)以定金方式支付，或(huò)按工(gōng)程进度(dù)分期支(zhī)付，或(huò)二(èr)者(zhě)结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或(huò)第三方验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房者支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的(de)定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账(zhàng)户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全部(bù)来(lái)自银(yín)行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开发商(shāng)提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银(yín)行利益(yì)，银行有充分动机监(jiān)管开发(fā)商施工(gōng)进度。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政府相关部(bù)门(mén)经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证(zhèng)，签(qiān)订合同后(hòu)定金(jīn)退(tuì)还。如(rú)由于任何(hé)原(yuán)因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利(lì)率，银行(xíng)按(àn)施(shī)工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房(fáng)者(zhě)一定使用期(qī)限(xiàn)，期(qī)限结(jié)束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破(pò)产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内容(róng)确认无误后(hòu)签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财(cái)务(wù)、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，但是交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例相对(duì)较低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付(fù)后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户(hù)前经过两道(dào)关口，有利(lì)于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是(shì)定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构或(huò)保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付(fù)，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了(le)统一(yī)详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商(shāng)遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也(yě)依照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在(zài)此过(guò)程中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入(rù)银行(xíng)专门的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生(shēng)，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分(fēn)的保障。余(yú)款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房(fáng)者的权(quán)益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负(fù)责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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