导读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房地(dì)产(chǎn)市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景(jǐng)气(qì)，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产(chǎn)存量极(jí)度过(guò)剩，事(shì)实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流(liú)动人口(kǒu)的租(zū)赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的(de)过(guò)剩了(le)？据(jù)此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直(zhí)观(guān)判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合(hé)风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会(huì)上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于(yú)1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施(shī)等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位(wèi)购买成(chéng)套(tào)住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数(shù)据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据(jù)，并没唐嫣是一线女明星吗，唐嫣是不是一线明星有(yǒu)直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一(yī)是(shì)每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要(yào)用到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目(mù)前缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存(cún)量房地(dì)产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包(bāo)含现(xiàn)房(fáng)和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二(èr)手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年(nián)变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均(jūn)一套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等(děng)因素(sù)产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和日本(běn)的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成(chéng)人口(kǒu)净流(liú)入地的(de)住宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及(jí)南(nán)京工(gōng)作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大(dà)流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需(xū)求。

　唐嫣是一线女明星吗，唐嫣是不是一线明星　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城(chéng)镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不(bù)便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生(shēng)活(huó)需求(qiú)，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五(wǔ)成的(de)家庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房(fáng)进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在(zài)30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？唐嫣是一线女明星吗，唐嫣是不是一线明星rong>

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人(rén)户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济(jì)资(zī)源分(fēn)配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万(wàn)户(hù)，住(zhù)宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村(cūn)和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大(dà)房子”的(de)改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经济(jì)发(fā)展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之(zhī)间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人(rén)，并(bìng)不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比实际(jì)值可(kě)能(néng)偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预期(qī)。