饱受争议的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合(hé)发布了关于(yú)规范房地产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构(gòu)存在(zài)利用房源客源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人(rén)信息等问(wèn)题，加重交易(yì)当事人(rén)负担、侵(qīn)害(hài)其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内(nèi)容、合(hé)理确(què)定(dìng)经纪服务(wù)收费、严格实行明(míng)码标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析(xī)师张大伟(wěi)称，随着城(chéng)市(shì)发展，一二线(xiàn)城(chéng)市(shì)二(èr)手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例(lì)，二手房占市场成交比例(lì)超过80％，大量二(èr)手房成交依(yī)赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商(shāng)过渡到(dào)中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究中心(xīn)首席研究(jiū)员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买房对居民(mín)来说(shuō)属于金额不低的大(dà)宗交易，由于(yú)二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很多中介利用信息不对称(chēng)等问题，将(jiāng)非必要(yào)的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担(dān)保费等，对居民造成(chéng)额外的负担，而且这(zhè)些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程(chéng)中存(cún)在的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括经(jīng)纪服务(wù)在内的相关市(shì)场交易行为及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题(tí)。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历来对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务行业(yè)关注(zhù)最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要(yào)监管的重点，将是对房地(dì)产经纪服务(wù)收费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不(bù)低的中介费。以(yǐ)北京(jīng)某(mǒu)房地(dì)产经纪服务机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算(suàn)，一套(tào)1000万元的房屋，中(zhōng)介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门(mén)在此次(cì)意见中提及(jí)，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行(xíng)分档定(dìng)价。引导由交(jiāo)易(yì)双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务收费标准的(de)最早(zǎo)依(yī)据是(shì)1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地(dì)产中介服务收费(fèi)的(de)通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目前北京(jīng)市执(zhí)行的2014年更新后的(de)收费(fèi)标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交(jiāo)易各方(fāng)协商同意，可在规定(dìng)的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高不得(dé)超过(guò)10％。”这意味着，当前(qián)北京二手(shǒu)房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放(fàng)权”的精(jīng)神，北(běi)京2015年(nián)取消了房地产中(zhōng)介(jiè)服务等57个政府(fǔ)定价，房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)多少由(yóu)各中(zhōng)介机(jī)构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收(shōu)取费用过程中，相关(guān)监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收(shōu)费标(biāo)准进行(xíng)明码(mǎ)标价即可。而房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构在具体收取兰州大学电子邮箱地址，兰州大学邮箱入口过程中，会结合房屋(wū)价值(zhí)及工资标(biāo)准，综合计算出合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营(yíng)门(mén)店、网站、客户端等(děng)场(chǎng)所或渠兰州大学电子邮箱地址，兰州兰州大学电子邮箱地址，兰州大学邮箱入口大学邮箱入口道，公示服务项目、服务内容和(hé)收费标准(zhǔn)，不(bù)得混合(hé)标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产经纪机构(gòu)提供(gōng)的(de)基本服务和延(yán)伸服务，应当分(fēn)别明确服务(wù)项目和收费标(biāo)准。房地产经纪(jì)机构收费前应当(dāng)向(xiàng)交易当事(shì)人出具收(shōu)费清单，列明收费标准、收费金额，由当事(shì)人(rén)签字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明(míng)显高(gāo)于市场平(píng)均水平的房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房(fáng)和城(chéng)乡建设(shè)部门将会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门(mén)会同有关部(bù)门依法查处不按规(guī)定明码标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)等违(wéi)反价格和(hé)反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的(de)行(xíng)为。对房地产经纪机(jī)构相关违法违规信息，市(shì)场监(jiān)管(guǎn)部门要依法依规纳(nà)入国家企业(yè)信(xìn)用(yòng)信息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的(de)原则(zé)实行(xíng)分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华南区(qū)总裁(cái)兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发(fā)文(wén)鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费用(yòng)，主要(yào)还是规范行(xíng)业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对(duì)市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各(gè)家收费(fèi)普(pǔ)遍在合理范(fàn)围(wéi)内，加上经纪服务(wù)费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提出的(de)意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件而非(fēi)规定，未(wèi)来如何具体认定其中的细则，还需(xū)要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有(yǒu)利(lì)于(yú)行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押(yā)、不(bù)同税费(fèi)等都可能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟(lín)指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支(zhī)付(fù)一半的中介(jiè)费，但(dàn)在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的(de)情形，因部分购(gòu)房者处于弱势(shì)地位，从而会(huì)出现中介费及税(shuì)费均由购房(fáng)者来(lái)承担。即使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓(wèi)‘约(yuē)定(dìng)俗(sú)成’的情况(kuàng)，一(yī)些(xiē)房(fáng)产中(zhōng)介(jiè)公司将其视为(wèi)向购房者(zhě)单边收(shōu)费的行为(wèi)。部分中介(jiè)公司可(kě)能会利用其支配(pèi)地位(wèi)，在原先经纪服务收费(fèi)的(de)基础上(shàng)，再(zài)次向房(fáng)东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东(dōng)往往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者(zhě)，这实际(jì)上相(xiāng)当(dāng)于(yú)变相(xiāng)推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有(yǒu)利于(yú)房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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