万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集(jí)团成了共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人被中(zhōng)国(guó)信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫(hè)集(jí)团，那些(xiē)真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们(men)的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象的(de)那么简(jiǎn)单(dān)。

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　　富人(rén)被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有(yǒu)限公司(sī)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)北京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团(tuán)有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就(jiù)是一(yī)起中国信达北分讨债的故(gù)事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户(hù)，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页(yè)面(miàn)上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现(xiàn)在(zài)还没(méi)资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的(de)高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出(chū)执行(xíng)异议申请(qǐng)，请(qǐng)求(qiú)法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布(bù)《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利(lì)保护(hù)问题的批(pī)复》，以司法解释的(de)方式明确了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居住为(wèi)目的(de)购买房屋并已(yǐ)支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权(quán)优(yōu)先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及其(qí)他债权的，人(rén)民(mín)法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付(fù)了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不(bù)良(liáng)债权，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人(rén)又(yòu)折兵(bīng)？

　　215个工作日是多长时间 15个工作日包括周六周日吗p>

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到(dào)金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地等(děng)选择退出15个工作日是多长时间 15个工作日包括周六周日吗(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任公司(sī)成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价(jià)，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的(de)五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万的(de)成年银杏树，还(hái)是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是(shì)当时有名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年(nián)之久(jiǔ)，但(dàn)其依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了(le)不(bù)少(shǎo)知(zhī)名人(rén)士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环的背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”。

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　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到这个地(dì)步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的(de)中赫集团，发现其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的(de)开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元化业(yè)务，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但(dàn)最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中(zhōng)信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国(guó)安(ān)的估值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京国安后(hòu)，不仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫(hè)的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况却持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉(huī)、李(lǐ)彩(cǎi)霞(xiá)等共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上述(shù)被执行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实(shí)控(kòng)人都成为老赖的(de)情况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的(de)北京国(guó)安，又如何能独善其(qí)身？

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