5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表的(de)机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的(de)总份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅(fú)增(zēng)长(怎样跟情人要钱才不尴尬，怎么问情人要钱的技巧zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头(tóu)与地(dì)方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时(shí)代(dài)已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公司市(shì)值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对(duì)房地产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在(zài)今年一季(jì)度得以延续(xù)。数据(jù)统计显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示(shì)，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先(xiān)在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是金(jīn)地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地(dì)产(chǎn)已(yǐ)经进入(rù)大分化(huà)时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来怎样跟情人要钱才不尴尬，怎么问情人要钱的技巧(lái)分(fēn)类(lèi)，包括房(fáng)地产(chǎn)等几(jǐ)类行(xíng)业在(zài)盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的(de)行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面积很(hěn)难(nán)再(zài)出(chū)现了(le)，2022年光(guāng)是(shì)居(jū)民存款数量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进(jìn)程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高(gāo)增的(de)时代(dài)已经过去，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资(zī)机会，机(jī)会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强(qiáng)竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产开发(fā)与经(jīng)营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服(fú)务(wù)为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对(duì)其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司(sī)等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季(jì)度的收入利润规(guī)模大幅(fú)度(dù)复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面则(zé)是公司(sī)拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在其中持(chí)续(xù)驻足。从第一季度十(shí)大(dà)流通股股东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然(rán)在(zài)前十中，这(zhè)也是连(lián)续第三个季度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其(qí)当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述(shù)两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司(sī)实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题(tí)或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的(de)融资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据(jù)显著优势，其(qí)主(zhǔ)要(yào)又体(tǐ)现为(wèi)库(kù)存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好的(de)不动(dòng)产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务(wù)关(guān)系等(děng)问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业(yè)的(de)资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这(zhè)一轮(lún)行业出清(qīng)的(de)过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民企来(lái)说估值的(de)修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利(lì)和现金流创造能力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金(jīn)流的(de)企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集(jí)中(zhōng)度(dù)提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是销售份额持续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一季(jì)度(dù)的业(yè)绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是(shì)机构的(de)重仓(cāng)对(duì)象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确(què)定性。其(qí)实整个(gè)市场从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城市四(sì)月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月的(de)市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压(yā)力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份房(fáng)企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能(néng)赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。怎样跟情人要钱才不尴尬，怎么问情人要钱的技巧p>

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 怎样跟情人要钱才不尴尬，怎么问情人要钱的技巧