近两年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红(hóng)目前已包(bāo)含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型(xíng)和(hé)分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可(kě)供分配金(jīn)额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设施资产的经营(yíng)现金(jīn)快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了流，投资(zī)人通(tōng)过基(jī)金募(mù)集材料和(hé)信息披露文(wén)件，结(jié)合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有(yǒu)人实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额(é)以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资(zī)者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不(bù)等同于债(zhài)券的(de)固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机(jī)构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机(jī)构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成(chéng)率不达预(yù)期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益(yì)是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格的(de)主要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复(fù)，一方(fāng)面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的(de)经营业绩(jì)相对经济活力的(de)改善有(yǒu)一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资(zī)者长期(qī)投(tóu)资(zī)的信心，同时(shí)需结(jié)合持有产品的特性(xìng)，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增(zēng)值(zhí)两个(gè)部(bù)分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者可能把“分派”金额(é)误认为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年(nián)的现金分红及资(zī)产增(zēng)值的(de)收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的(de)收益主要(yào)来自项目(mù)每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底(dǐ)层资(zī)产的(de)类(lèi)型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性不(bù)同而形成(chéng)区(qū)别。特许经(jīng)营权类的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市(shì)场价(jià)格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分(fēn)配金额(é)的(de)分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较长(快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负(fù)责人提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目(mù)的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金(jīn)份额(é)单价(jià)随(suí)着分派进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的(de)土(tǔ)地(dì)或(huò)建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来(lái)观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流，基(jī)于(yú)企业本(běn)身经营活动产生；可(快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了kě)供分(fēn)配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润(rùn)表的(de)项目进(jìn)行调整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相对(duì)股债市场独(dú)立(lì)的(de)资(zī)产配置功能(néng)，比较(jiào)适(shì)合长期持(chí)有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权类的(de)资产可以更多(duō)关注内部收益(yì)率的(de)高低，对产(chǎn)权类的(de)资(zī)产(chǎn)更(gèng)多关(guān)注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实(shí)力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构(gòu)实力(lì)、公募(mù)基金管理人(rén)实力(lì)等多重因素(sù)来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时分(fēn)红(hóng)规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也(yě)称。

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