文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作会(huì)议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确(què)表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开发(fā)时(shí)代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房(fáng)地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预(yù)售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售(shòu)制度？预(yù)售制度(dù)怎么来(lái)的(de)？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称(chēng)卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售制度(dù)。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购(gòu)买期房(fáng)后并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是(shì)需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施，一定(dìng)会(huì)触(chù)发风险，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房销售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企债(zhài)务(wù)重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的(de)本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁(huǐ)三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共房(fáng)屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的(de)需求(qiú)是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始(shǐ)探求新(xīn)的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业(yè)务的经(jīng)验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自(zì)身资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的(de)资金问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的(de)一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住(zhù)房供(gōng)不应(yīng)求的问题(tí)，使(shǐ)房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了(le)中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但(dàn)监管部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管(guǎn)机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提升了(le)对(duì)于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管(guǎn)，即要(yào)求(qiú)开发商在预售前(qián)，确(què)保地价款已(yǐ)经(jīng)全(quán)部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等能(néng)力把项(xiàng)目(mù)完成，资(zī)金(jīn)需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透(tòu)明化(huà)机(jī)制，且(qiě)银(yín)行的责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完(wán)工。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地(dì)优先发展重工业(yè)，强调基础建设(shè)，这一(yī)导向使(shǐ)前(qián)期发(fā)展工业化的进程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市化(huà)配套问(wèn)题(tí)，才(cái)能进一步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决(juénovo化妆品属于什么档次，拼多多novo是正规品牌吗)定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的(de)福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的(de)商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺少资(zī)金(jīn)和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内(nèi)地(dì)的商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，由购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金或(huò)房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实(shí)践过(guò)程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的(de)按照工程进度付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了(le)城镇化发展进程。预(yù)售制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的(de)稳(wěn)步发展起到(dào)了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大(dà)进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由(yóu)1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产行业的发(fā)展。中国内novo化妆品属于什么档次，拼多多novo是正规品牌吗地房地产历经(jīng)二(èr)十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无(wú)到(dào)有、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷(dài)款余(yú)额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之(zhī)一(yī)。从房地(dì)产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道(dào)，根(gēn)据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法(fǎ)德三(sān)国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值与股债房(fáng)市值的(de)比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资(zī)本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居(jū)民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房(fáng)合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)按时向银行(xíng)进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的(de)风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期(qī)，会引发(fā)资金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者(zhě)签订的(de)预(yù)售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已经从银(yín)行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明(míng)确规(guī)定了开发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得(dé)款项应(yīng)当(dāng)用(yòng)于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以来(lái)全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总额(é)报(bào)价计算重点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未(wèi)进(jìn)入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账户(hù)后被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大(dà)开发时代(dài)的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方(fāng)，以工(gōng)程建(jiàn)设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将资(zī)金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨(bō)付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过(guò)这些(xiē)方(fāng)式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预(yù)付款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大(dà)部(bù)分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付(fù)后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式(shì)：预付款一(yī)般(bān)以定金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由政府或第(dì)三方(fāng)验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供(gōng)一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前(qián)资(zī)金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的(de)定金及首付(fù)款由第三(sān)方公证(zhèng)行(xíng)或产权(quán)保险公(gōng)司(sī)的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过(guò)申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设(shè)过(guò)程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后发(fā)放的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国(guó)没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具(jù)体支(zhī)付节点(diǎn)、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付(fù)房(fáng)款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋(wū)出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商(shāng)赔(péi)偿或(huò)修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)律(lǜ)师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才能(néng)交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节(jié)，英(yīng)国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入(rù)开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房者资(zī)金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须完成(chéng)定金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么(me)是定金保novo化妆品属于什么档次，拼多多novo是正规品牌吗(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或指定保证机构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金(jīn)保(bǎo)证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金的(de)保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他(tā)预先支付的(de)购房(fáng)款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑(duì)付，同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金(jīn)，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进(jìn)银(yín)行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同签订(dìng)后(hòu)、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也(yě)依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过(guò)程中随着放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在(zài)起，对(duì)还(hái)在正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商违(wéi)约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安(ān)全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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