5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在(zài)悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例(lì)，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份(fèn)额(é)均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房(fáng)地(dì)产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来(lái)的首次(cì)回(huí)升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股比(bǐ)例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现(xiàn)，公(gōng)募对(duì)于房(fáng)地产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发(fā)展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地(dì)产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么(me)投资(zī)机会的(de)。但在这(zhè)几年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基(jī)金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面积很难夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行(xíng)的(de)房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业(yè)的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会(huì)在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块(kuài)个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等(děng)都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排(pái)名(míng)第二(èr)的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其(qí)第(dì)一季度的收(shōu)入利(lì)润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是(shì)该公(gōng)司后疫情(qíng)时代(dài)出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名(míng)机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，知名(míng)私募高(gāo)毅(yì)邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然(rán)在(zài)前十(shí)中，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要(yào)布(bù)局在深圳的(de)地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩(jì)单(dān)：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位(wèi)，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本(běn)土地(dì)，龙头房企的(de)拿地(dì)力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本(běn)不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地(dì)产行(xíng)业的(de)结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库存的优势(shì)。央(yāng)企(qǐ)地(dì)产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的(de)不动(dòng)产资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较(jiào)快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)更(gèng)稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路(lù)的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资(zī)成本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地(dì)份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为(wèi)过(guò)去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么(me)投资拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主要(yào)集(jí)中在(zài)核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能(néng)够推动(dòng)房(fáng)企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢(huī)复(fù)但仍(réng)处(chù)于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时(shí)也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份(fèn)开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极(jí)个(gè)别城市四月环比三(sān)月相对表现较好之(zhī)外(wài)，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二(èr)季度(dù)、第三季度增长不(bù)确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资(zī)董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基(jī)本(běn)面不断地凸显出来，这需要(yào)时(sh夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022í)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及(jí)个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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