OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续延(yán)续此前(qián)几日的(de)下跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设施(shī)资产张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收(shōu)到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议(yì)的通(tōng)知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期已同步启(qǐ)动(dòng)了应急预(yù)案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波(bō)动较(jiào)大(dà)，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库(kù)科技的(de)事件继(jì)续(xù)扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级市(shì)场价格(gé)开(kāi)始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安(ān)张江光大园REIT最(zuì)近几个(gè)交易(yì)日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日(rì)上市以来，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上(shàng)看，目前上(shàng)市(shì)的(de)8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时(shí)招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报(bào)中已经披露(lù)张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)出租率有(yǒu)所(suǒ)下(xià)降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)的项目(mù)又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级(jí)市场(chǎng)价格出现波动。”一位(wèi)业内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近几个(gè)交易日场内资金有(yǒu)所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短(duǎn)期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目(mù)前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放(fàng)，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到基本(běn)面(miàn)、情绪面等多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士(shì)表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不少产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收益率(lǜ)高的产品具(jù)备(bèi)一定(dìng)的投(tóu)资价值(zhí)，很适合稳健类(lèi)投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定(dìng)的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如(rú)星对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有(yǒu)造成大的(de)影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这么急、这么(me)深，加上前期本(běn)身(shēn)园区类资产就(jiù)回调(diào)不(bù)少了，这就是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收入(rù)受不受(shòu)影响，影响多(duō)大，估计(jì)园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安(ān)张江光大(dà)园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前(qián)未收到(dào)哲(zhé)库科技(jì)及(jí)OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季报中(zhōng)披(pī)露的张江光大园(yuán)项目出租率下降事(shì)项，一(yī)度二级市场价格出现回落(luò)。在随(suí)后召开的业(yè)绩说明会(huì)中(zhōng)管理(lǐ)人就相(xiāng)关事(shì)项进行了解(jiě)释说明(míng)，市场信心得到了一(yī)定提振，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下(xià)的扩募说(shuō)明会(huì)上，运营(yíng)团(tuán)队表示(shì)了(le)对张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目的信心，预计签(qiān)署意向(xiàng)书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租(zū)率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关(guān)40目筛网孔径是多少毫米 40目筛网孔径多大负责人坦言，事发突(tū)然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即(jí)奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并同步(bù)启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租(zū)的可能(néng)事(shì)项。由于张润大厦(shà)是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高(gāo)度(dù)重视，据悉新区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相(xiāng)关(guān)负(fù)责人介(jiè)绍(shào)说，目前储备租(zū)户还是比较丰(fēng)富(fù)的(de)，覆盖了芯片测(cè)试、人(rén)工智(zhì)能、航天产业(yè)、信息技术等产(chǎn)业客户，租(zū)赁意向面积超(chāo)过了2万方(fāng)。从(cóng)意(yì)向储备转化为实际租(zū)户(hù)需要一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定一(yī)些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然收了三(sān)个月履约保证(zhèng)金给了(le)我(wǒ)们一(yī)些(xiē)空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时(shí)间赛跑，把这(zhè)些面积在短期(qī)内完成去(qù)化。”相(xiāng)关负责人(rén)说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同区域的张江光(guāng)大园项目一(yī)季度末也有将近30％的(de)空置率(lǜ)，原(yuán)始权益(yì)人(rén)有那么(me)多储(chǔ)备租户，之前的空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关(guān)负责人(rén)解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于(yú)正常情况，而这次项目的大租户(hù)退租正(zhèng)好发生在市场活跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在(zài)看到出租(zū)率下滑情(qíng)况没有(yǒu)得(dé)到及时修复后，张江(jiāng)40目筛网孔径是多少毫米 40目筛网孔径多大这边(biān)也作(zuò)了一定的(de)资源调配(pèi)和(hé)倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等方面也(yě)有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的(de)成(chéng)新度高(gāo)一些，单(dān)价也贵一些(xiē)，张江光(guāng)大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形态的(de)物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算(suàn)挑选区域(yù)内的(de)不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都(dōu)变成了一家，后(hòu)续我们在资源(yuán)共享(xiǎng)和联合营销方面能(néng)更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得(dé)更好。”上述负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人表示(shì)，张江集(jí)团和张(zhāng)江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他(tā)在开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江园区产(chǎn)业空(kōng)间(jiān)资产上市平台(tái)目标(biāo)的坚实后盾(dùn)和(hé)储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们实现(xiàn)基(jī)金扩容的(de)第(dì)一步(bù)，也是至关重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们(men)可(kě)能(néng)面临了一(yī)些突发(fā)情况(kuàng)需要(yào)解决，但是这和(hé)我们在张江科(kē)学(xué)城这三十年建设发展过(guò)程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一(yī)个(gè)非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽(jǐn)一切可(kě)能化(huà)解当(dāng)前(qián)突发事件的所(suǒ)有负面影响(xiǎng)，维持预期(qī)和市场的信(xìn)心。”

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