文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了(le)，用你(nǐ)的(de)钱(qián)，建你的(de)房子(zi)，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的(de)必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二(èr)次房改(gǎi)是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的(de)风险。从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科(kē)普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源(yuán)于中国(guó)香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是(shì)一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家(jiā)存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严(yán)格的(de)监(jiān)管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期(qī)房后并非像中国一(yī)样在支(zhī)付完首付款后从银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全(quán)交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要(yào)严格的资(zī)金监管、分期支付(fù)以及违约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后(hòu)改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有助于kono洗发水是什么牌子，kono洗发水有几款降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个(gè)技(jì)术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和(hé)居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对购房民(mín)众的(de)最根本最(zuì)实(shí)质的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。所有商业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产也不能例(lì)外(wài)，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度(dù)，取(qǔ)消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预(yù)售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　<kono洗发水是什么牌子，kono洗发水有几款strong>1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十(shí)世(shì)纪五(wǔ)十年代(dài)在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题(tí)，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出(chū)售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市(shì)民(mín)数量有所增加，开发(fā)商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的(de)见解，在努力(lì)寻(xún)求方(fāng)法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘后，除了(le)分层出售、还(hái)印发(fā)售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋(wū)的(de)建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式(shì)成为(wèi)当时中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决(jué)了核(hé)心的住房(fáng)供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地(dì)价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港要(yào)求律师行在(zài)银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监(jiān)管账户(hù)）、开发(fā)商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临(lín)住房需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期发展工(gōng)业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一(yī)管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发(fā)展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度(dù)也出现了(le)分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面(miàn)临商品房的需(xū)求量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会化的(de)住房新体制，从计划(huà)经济下的福(fú)利分房转向市(shì)场经(jīng)济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应(yīng)速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度。预售制的(de)初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企(qǐ)资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)或房款的行(xíng)为。区别于(yú)中国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要一次性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可(kě)能已拿到(dào)了(le)全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售的(de)最主要方(fāng)式，预售(shòu)制(zhì)极(jí)大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路(lù)程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积(jī)由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售(shòu)面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到(dào)有(yǒu)、从国(guó)企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投资(zī)占(zhàn)固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市(shì)值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值占股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比(bǐ)例(lì)较(jiào)高，主要(yào)是(shì)因为住(zhù)房(fáng)市值(zhí)高(gāo)，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商(shāng)之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立(lì)的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房(fáng)者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签订的预售合(hé)同和(hé)按(àn)揭合(hé)同(tóng)，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当用于(yú)有(yǒu)关(guān)的(de)工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的(de)预售(shòu)资金监(jiān)管规(guī)定(dìng)，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工(gōng)程总额报价(jià)计(jì)算(suàn)重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监(jiān)管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走(zǒu)的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发时代的(de)高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于(yú)购房者(zhě)预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付(fù)的预(yù)付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般(bān)采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三(sān)方(fāng)验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还(hái)款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的(de)信托(tuō)账户(hù)监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋建设(shè)过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程(chéng)进度向(xiàng)开发(fā)商提供一定比例的(de)贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由(yóu)政府相关(guān)部门经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附(fù)加(jiā)费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付(fù)节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利(lì)率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各(gè)个环节，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设(shè)置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资(zī)金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入(rù)开(kāi)发商账户(hù)前经过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险机构签(qiān)订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者(zhě)赔(péi)付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定(dìngkono洗发水是什么牌子，kono洗发水有几款)金外(wài)的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专(zhuān)门的(de)项目资(zī)金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工(gōng)具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的(de)房企包括(kuò)民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复(fù)杂性和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安(ān)全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋(wū)重(zhòng)大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 kono洗发水是什么牌子，kono洗发水有几款