导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连续(xù)三(sān)年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量极(jí)度过(guò)剩，事(shì)实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是(shì)人(rén)均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意(yì)味着户(hù)户(hù)有房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增(zēng)需求动(dòn其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义g)力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平(píng)方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不(bù)同区(qū)域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担(dān)心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房子(zi)是否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害(hài)综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布(bù)会上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看(kàn)似(shì)意味着(zhe)人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。单(dān)单(dān)从人均住宅间数不(bù)能(néng)完全反映(yìng)出城镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相关数据(jù)有(yǒu)两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据(jù)，大(dà)致测算得(dé)到中国存(cún)量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化比例，从而(ér)我们估(gū)算(suàn)出(chū)2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套(tào)户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会(huì)造成人口净流入地的(de)住宅(zhái)市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及(jí)南京工作的(de)流(liú)动人(rén)口在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资(zī)吸(xī)引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际(jì)上(shàng)会占据(jù)两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房(fáng)价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很大的(de)不便(biàn)和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生(shēng)活需求，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为(wèi)一(yī)居室(shì)和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半(bàn)。若去除(chú)20％的公(gōng)摊(tān)，可(kě)使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的(de)家(jiā)庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口(kǒu)数(shù)不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户(hù)数(shù)会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济(jì)发展带来的(de)新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的(de)中央经(jīng)济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么(me)未(wèi)来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于城市能(néng)级之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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