OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲(zhé)库科技(jì)，引发了公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续(xù)延续此(cǐ)前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资(zī)产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的(de)原始权益(yì)人相关负责(zé)人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期已同步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高(gāo)度重(zhòng)视(shì)，浦东新区(qū)国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士(shì)表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但(dàn)其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下跌(diē)并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技(jì)的(de)事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二(èr)级(jí)市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有所回(huí)升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息影(yǐng)响(xiǎng)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日(rì)以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募(mù)REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经(jīng)披露张江光(guāng)大园项目出(chū)租(zū)率(lǜ)有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近几(jǐ)个交易(yì)日场内资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从(cóng)根本(běn)上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等(děng)多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好(hǎo)判(pàn)断价格是(shì)不(bù)是已(yǐ)经(jīn豫n是河南哪里的车牌g)完全触(chù)底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅(fú)较(jiào)大，其(qí)实有些隐含收益率高(gāo)的(de)产品(pǐn)具备(bèi)一定的投(tóu)资(zī)价(jià)值，很适合稳(wěn)健(jiàn)类投(tóu)资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流(liú)类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰(chí)私募基(jī)金执行董事高(gāo)如星对此表示，若(ruò)张江(jiāng)园区最终能(néng)顺(shùn)利(lì)解决招(zhāo)商，平稳过(guò)度对经(jīng)营现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件(jiàn)性利空下(xià)调至(zhì)得(dé)这么急、这么深，加上前(qián)期本身园区类资(zī)产就回调不少(shǎo)了，这(zhè)就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最(zuì)终(zhōng)还(hái)是落到租金(jīn)收入受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响(xiǎng)多大(dà)，估计园区会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科技(jì)后(hòu)续(xù)情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回(huí)落(luò)。在(zài)随后召开的业绩说明(míng)会(huì)中管理人就相关事项进(jìn)行了解释(shì)说(shuō)明(míng)，市场信心得到了一(yī)定(dìng)提(tí)振，二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)表现也趋(qū)于(yú)平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线上和线下的(de)扩(kuò)募说明会上(shàng)，运营团队表示了(le)对(duì)张江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)的信心，预计签署意(yì)向书(shū)和(hé)合(hé)同谈判中的(de)储备(bèi)租户正常(cháng)转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上(shàng)述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事(shì)发突(tū)然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时间即奔(bēn)赴(fù)现场(chǎng)进(jìn)行(xíng)了(le)沟通和核(hé)实工作，并(bìng)同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租(zū)的(de)可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度(dù)重视，据悉(xī)新(xīn)区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户情况，相(xiāng)关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天产(chǎn)业、信息(xī)技(jì)术等产业客户，租(zū)赁意向面积(jī)超过了2万方。从意(yì)向(xiàng)储备转化为实(shí)际租户需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给(gěi)了(le)我们一些空间(jiān)，但本着对(duì)首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这些面积(jī)在短期(qī)内完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么(me)多储(chǔ)备租(zū)户，之前的空置(zhì)率为何未能(néng)得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市(shì)场化(huà)运营为导(dǎo)向，历史运营表(biǎo)现稳定，租(zū)户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退(tuì)租正好(hǎo)发生在市场活跃度的(de)短(duǎn)期(qī)低点(diǎn)，目豫n是河南哪里的车牌前市场情(qíng)况已(yǐ)有所好转。在(zài)看到出租率下滑情况没有得到及时修(xiū)复(fù)后，张江这边也作了(le)一(yī)定的资源(yuán)调配和倾斜(xié)，引入了一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目在(zài)给租户的(de)分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方面也有一(yī)些差(chà)异(yì)化，张润大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层(céng)以(yǐ)一(yī豫n是河南哪里的车牌)千平(píng)的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租户自(zì)身也会有诉求(qiú)，也会(huì)根据自身需求(qiú)和预算挑(tiāo)选区域内的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成(chéng)以后(hòu)，新(xīn)老资产(chǎn)的管理人都变成了(le)一家(jiā)，后续(xù)我们在(zài)资源(yuán)共享和(hé)联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做(zuò)得(dé)更好。”上(shàng)述(shù)负责人补充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相(xiāng)关负责(zé)人表示，张江(jiāng)集(jí)团(tuán)和张江高科目(mù)前在管资(zī)产约五百万方，还有一些其他在开发(fā)的储备项(xiàng)目(mù)，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资产(chǎn)上市平台(tái)目(mù)标的坚实后盾(dùn)和(hé)储备资(zī)源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来(lái)的发展。”相关(guān)负(fù)责(zé)人表(biǎo)示(shì)，“这次(cì)扩(kuò)募(mù)是我们实现基金(jīn)扩容的第一步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突(tū)发(fā)情况需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学(xué)城这三(sān)十年建设(shè)发展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历的(de)相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切(qiè)可能化解当前突(tū)发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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