近两(liǎng)年火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例(lì)稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资价值(zhí)，通(tōng)过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金等(děng)指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到(dào)期后不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金的归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益(yì)，以及基金份额(é)交易价格(gé)的(de)变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集(jí)材(cái)料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)变(biàn)化导(dǎo)致的(de)浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额持(chí)有人实际获得(dé)的(de)现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总监李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可(kě)分配(pèi)金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分(fēn)红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息(xī)回报(bào)，而(ér)是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度(dù)来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投(tóu)资者的投资(zī)品类，为资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的(de)配(pèi)置价(jià)值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对(duì)高的(de)收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋(dài)为(wèi)安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分(fēn)红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)走势的关键(jiàn)因(yīn)素之(zhī)一(yī)。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完(wán)成率不达(dá)预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格的主要(yào)因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券(quàn)回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩(jì)相对经济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前(qián)后均可以获(huò)得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级(jí)市场(chǎng)扰动(dòng)对(duì)整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的(de)增值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定(dìng)为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差异很大，大多(duō)数普通(tōng)投资(zī)者可能(néng)把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择(zé)投资(zī)标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性(xìng)不同而形成区别(bié)。精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字特许经营权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值(zhí)增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产品的二级(jí)市(shì)场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理(lǐ)解(jiě)为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权项目(mù)的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金(jīn)份(fèn)额单价随(suí)着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余(yú)期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用(yòng)年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在(zài)产品分红期(qī)，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经(jīng)营活(huó)动现金流，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产(chǎn)生的(de)现金(jīn)净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分配的现金实(shí)质上是(shì)从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表的(de)项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分(fēn)配收益(yì)主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情(qíng)况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力(lì)、公募基金(jīn)管理人实力等(děng)多重因(yīn)素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可供(gōng)分(fēn)配金额(é)预(yù)测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募集材料中披(pī)露(lù)预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场的(de)实际环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的(de)管理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负(fù)责(zé)人也称。

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