导读(dú)

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二(èr)十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均(jūn)1套房，其中每(měi)户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的(de)数据，我(wǒ)们(men)根据商品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流(liú)动人(rén)口(kǒu)，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国未来(lái)地产仍有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人(rén)户(hù)、两(liǎng)人(rén)户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化日(rì)益(yì)明显，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁入(rù)城市(shì)的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达(dá)国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化(huà)时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化(huà)必将体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之(zhī)间(jiān)，不(bù)同区(qū)域板(bǎn)块(kuài)之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国(guó)的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产(chǎn)市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效粤语顶你个肺是脏话吗，顶你个肺真正意思观察中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害(hài)综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主题的(de)新闻发布会上，负(fù)责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及(jí)80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不(bù)到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据公布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都(dōu)有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数(shù)据，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数(shù)据(jù)有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国(guó)居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们(men)主要(yào)用到上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就能够(gòu)得到当前(qián)商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本(běn)文(wén)去(qù)除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套(tào)数里的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　粤语顶你个肺是脏话吗，顶你个肺真正意思g>其(qí)次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变(biàn)化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到了户(hù)均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人(rén)口(kǒu)和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动(dòng)人(rén)口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业(yè)。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的(de)县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题(tí)，如(rú)电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难(nán)满足(zú)现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积(jī)扩(kuò)张是未来地(dì)产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近(jìn)4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不(bù)及全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除(chú)20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集(jí)体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户(hù)均(jūn)1套(tào)住宅(zhái)现实之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)人(rén)口数不断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇户(hù)均人(rén)口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占(zhàn)比(bǐ)明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户数会因(yīn)户(hù)均人口规模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展带(dài)来的(de)新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为(wèi)例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅(zhái)的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和(hé)旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会议明(míng)确(què)指出(chū)支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的(de)人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着(zhe)经济发展水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地(dì)产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手(shǒu)房之(zhī)间(jiān)的(de)差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在(zài)统计偏(piān)差。商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏(piān)低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。

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