近两(liǎng)年火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日雪燕只泡了三四个小时可以煮吗，泡发好的雪燕一般煮多长时间(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价(jià)值，通(tōng)过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的(de)归还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了解(jiě)资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金(jīn)额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基金份额(é)交易价格的变化。基(jī)金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材(cái)料和(hé)信息披(pī)露文(wén)件，结合(hé)行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额(é)二级(jí)市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持(chí)有(yǒu)人实(shí)际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度(dù)可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是(shì)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红(hóng)类似于(yú)债券派息，但不等同于(yú)债券的(de)固定利(lì)息(xī)回(huí)报(bào)，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风(fēng)险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的(de)二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公雪燕只泡了三四个小时可以煮吗，泡发好的雪燕一般煮多长时间募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平(pí雪燕只泡了三四个小时可以煮吗，泡发好的雪燕一般煮多长时间ng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的(de)分红有利于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红(hóng)金额(é)进行(xíng)计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前(qián)后(hòu)均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航(háng)基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括(kuò)利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提(tí)是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大(dà)，大多数(shù)普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持(chí)续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价(jià)值面临极(jí)大不确定性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和产权(quán)类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主要包括每年的(de)现金(jīn)分(fēn)红及资(zī)产增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产的(de)分红包(bāo)括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，两者的比率也(yě)是(shì)变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时(shí)，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表(biǎo)示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的(de)价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权(quán)到期(qī)后不再(zài)能产生现金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经营权(quán)项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机(jī)会(huì)进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的(de)资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多(duō)位业内(nèi)人(rén)士(shì)还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观测(cè)经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估(gū)项目底层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披(pī)露的(de)经营活动现金流，二是可(kě)供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金，二者(zhě)存在(zài)本(běn)质性区(qū)别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资(zī)产配(pèi)置新选择，投(tóu)资(zī)价值体现在(zài)相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投(tóu)资者对经营权类的(de)资(zī)产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低(dī)。因为(wèi)公募(mù)REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人(rén)实力(lì)等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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