5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上(iphone12换电池多少钱shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表(biǎo)的(de)机构对于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏(xià)的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份额(é)均较4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这(zhè)一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地(dì)产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市(shì)值iphone12换电池多少钱TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的(de)投资愈(yù)发(fā)有集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利(lì)发(fā)展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一(yī)环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济(jì)圈判(pàn)断(duàn)房地产已(yǐ)经(jīng)进入大(dà)分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包(bāo)括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期(qī)或(huò)者(zhě)衰退(tuì)期(qī)的(de)行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机(jī)会(huì)的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的(de)上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难(nán)再出现了(le)，2022年光(guāng)是居(jū)民存(cún)款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一定的(de)政策(cè)出来(lái)去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国(guó)均已告别(bié)住(zhù)房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也(yě)不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销售额(é)，以及过快上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业(yè)的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给侧出(chū)清(qīng)的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区(qū)域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务为(wèi)房地产开发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有对(duì)其(qí)布局(jú)的(de)例(lì)子。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具(jù)体包(bāo)括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时(shí)排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情时代(dài)出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第(dì)一季度(dù)十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前十(shí)中，这也是连(lián)续(xù)第(dì)三个(gè)季度他(tā)有的两只产品杀入(rù)前(qián)十(shí)。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去(qù)iphone12换电池多少钱上(shàng)述两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一(yī)季报(bào)交出的也是(shì)一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多(duō)（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信用问(wèn)题(tí)或者资金(jīn)紧张没(méi)法(fǎ)拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上(shàng)看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企的融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业(yè)的(de)结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和良(liáng)好的(de)不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民(mín)营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减(jiǎn)值、土(tǔ)地(dì)资源(yuán)债权(quán)债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的(de)修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益(yì)于行业(yè)集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融(róng)资(zī)成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资(zī)力度(dù)较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实(shí)整个市(shì)场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月环比三月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的(de)绝(jué)大多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月(yuè)的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去(qù)库(kù)存压力、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的(de)一个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说(shuō)，第(dì)二季度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及其(qí)上下游产业链的(de)复(fù)苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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