5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来(lái)的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一(yī)季(jì)度得(dé)以延续。数据统计显示，蒋经国的母亲是谁 蒋纬国的亲生父亲母亲是谁公募重仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而(ér)老(lǎo)牌(pái)龙头股(gǔ)万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到(dào)二(èr)级(jí)市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要(yào)时(shí)间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是(shì)，经济(jì)圈判断房(fáng)地(dì)产已经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地(dì)产(chǎn)行业(yè)轻(qīng)松收(shōu)获行(xíng)业(yè)贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来(lái)分(fēn)类，包括(kuò)房地(dì)产等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期(qī)或者衰退期的(de)行业(yè)，传统认(rèn)知(zhī)上(shàng)没(méi)有什么投(tóu)资机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的(de)行业也出(chū)现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近蒋经国的母亲是谁 蒋纬国的亲生父亲母亲是谁10亿平方米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的政策出(chū)来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别(bié)住房短缺时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆(gān)率和(hé)房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或(huò)将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业需(xū)求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经过(guò)去了(le)，但(dàn)不(bù)代(dài)表没有投资机会，机会(huì)在(zài)于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标(biāo)的成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出(chū)涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发(fā)展的主营业务为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本(běn)地房企，其第(dì)一(yī)季(jì)度的收(shōu)入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租(zū)率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持(chí)续(xù)性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在(zài)其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大(dà)名(míng)鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主要布局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜的(de)成(chéng)绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的(de)结构性机(jī)会依然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的(de)多重(zhòng)竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出(chū)清的(de)过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可(kě)预期的(de)盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值相对(duì)较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的(de)头部(bù)公司。”星石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在(zài)三(蒋经国的母亲是谁 蒋纬国的亲生父亲母亲是谁sān)个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本(běn)保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的(de)增长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业(yè)内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业(yè)仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一(yī)些(xiē)不确(què)定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城(chéng)市四(sì)月环(huán)比三(sān)月相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业(yè)的资金面压(yā)力，可能(néng)会出现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度增(zēng)长不确定性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我们(men)要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐(nài)心地去等待它(tā)的基本(běn)面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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