导读(dú)

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积(jī)超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未(wèi)来(lái)地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满(mǎn)足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付(fù)，直至2024年(nián)，中国(guó)每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法满足(zú)流(liú)动(dòng)人口的(de)租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生了额外(wài)的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人(rén)户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户(hù)购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益(yì)明显，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺(wàng)盛。<音域划分从低到高，人声音域划分/p>

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不(bù)同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国(guó)的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据并未公(gōng)布，我们无(wú)法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子(zi)是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关(guān)。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接(jiē)公(gōng)布(bù)城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居(jū)民住(zhù)宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数分三(sān)步(bù)走(zǒu)：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售套(tào)数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存(cún)量房(fáng)地产套数(shù)，并(bìng)进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年(nián)开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的(de)期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一(yī)步推算(suàn)中国(guó)城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其(qí)他住宅和(hé)购买二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二(èr)手房加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际(jì)变(biàn)化比例(lì)，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套(tào)房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就(jiù)会造(zào)成(chéng)人口净流(liú)入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人(rén)口会(huì)选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房(fáng)。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无(wú)法满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有(yǒu)不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代(dài)生(shēng)活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中(zhōng)一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的(de)住宅总量(liàng)会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均1套(tào)房，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结(jié)构(gòu)和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定(dìng)了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求(qiú)主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口规音域划分从低到高，人声音域划分模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占(zhàn)比明(míng)显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势(shì)将(jiāng)继(jì)续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口规(guī)模(mó)的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和(hé)生产要(yào)素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市(shì)流入(rù)，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少(shǎo)了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势(shì)必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房之间的差异(yì)也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能(néng)超预期。

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 音域划分从低到高，人声音域划分