文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的(de)全(quán)国住房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足一个(gè)月(yuè)时间，已有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然(rán)趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳(wěn)健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来的？国(guó)外什么(me)情况(kuàng)？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般(bān)有严格的(de)监管(guǎn)保障(zhàng)措施(shī)，开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)得政府(fǔ)批(pī)准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是(shì)根据开发商工(gōng)程进度(dù)在完全交(jiāo)房前(qián)进行(xíng)分期(qī)支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施(shī)，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预(yù)售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地(dì)产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院发展研(yán)究中心参与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的(de)需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不(bù)少地(dì)产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量(liàng)有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭(jiē)”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印(yìn)发(fā)售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售(shòu)模(mó)式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特(tè)色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题(tí)，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了对于预(yù)售(shòu)楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建筑师的(de)核(hé)准。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套(tào)取(qǔ)监管(guǎn)账户资(zī)金，中国(guó)香港要求律师行在(zài)银行开(kāi)设(shè)的(de)信托账户(hù)（监(jiān)管(guǎn)账户(hù)）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临(lín)住房需(xū)求(qiú)大(dà)和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期(qī)发展(zhǎn)工业(yè)化的进(jìn)程(chéng)大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础等城市(shì)化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适(shì)用于当(dāng)时的(de)国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面临商品(pǐn)房(fáng)的(de)需求(qiú)量大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进一步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货(huò)币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福(fú)利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始(shǐ)房(fáng)改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实(shí)践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式(shì)一(yī)次性付(fù)清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的(de)按(àn)照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制(zhì)极(jí)大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了(le)居(jū)民居住水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时(shí)间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速(sù)发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房(fáng)建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金(jīn)额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也(yě)成(chéng)为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下(xià)游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融(róng)、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动的(de)投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托(tuō)等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债(zhài)券市(shì)值(zhí)较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的(de)按揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)是(shì)两个独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行(xíng)承(chéng)担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得(dé)款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的(de)工(gōng)程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城(chéng)一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市重点监管资(zī)金(jīn)比例为(wèi)总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按(àn)照项目的建安(ān)成(chéng)本(běn)乘(chéng)以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工(gōng)程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫(pò旖旎是什么意思解释，风光旖旎是什么意思解释)继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过(guò)去房(fáng)地产大开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付(fù)质量(liàng)的(de)保障有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由政府或(huò)第三方验收(shōu)合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房(fáng)款。二(èr)是开发(fā)商为(wèi)购房者提供(gōng)一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付(fù)，其(qí)余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程(chéng)中的资金全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分(fēn)动机(jī)监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审(shěn)查后发放的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支(zhī)付，按(àn)揭按(àn)工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德(dé)国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例(lì)，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按(àn)工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节(jié)点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工(gōng)、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德(dé)国(guó)保险公司针对(duì)期房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能(néng)是当房(fáng)屋(wū)出现重大延(yán)期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房(fáng)屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预(yù)售(shòu)资金监管极(jí)为严格(gé)，资金也(yě)由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资(zī)金在进入(rù)开发商账(zhàng)户(hù)前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还(hái)定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是(shì)定金(jīn)保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)签订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定金的(de)保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书交付给购房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向(xiàng)购房(fáng)者赔付(fù)违(wéi)约金，一(yī)般约为(wèi)房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款在(zài)交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银(yín)行专门项目资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一(yī)的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付(fù)款的(de)旖旎是什么意思解释，风光旖旎是什么意思解释方式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付(fù)款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷(dài)款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分(fēn)无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)的订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工(gōng)保民(mín)生，给(gěi)予强有力的金融工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势(shì)复杂性(xìng)和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房(fáng)地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的(de)保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关(guān)部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期(qī)制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看(kàn)，取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的(de)保障，这样将极(jí)大的(de)提升(shēng)开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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